Les 5 conseils pour réussir l'achat d'un appartement neuf

PTZ et dispositif Pinel ont boosté les ventes de logements neufs en France ces dernières années, mais alors comment réussir son achat immobilier dans le neuf ? Top 5 des conseils à suivre pour qu'acheter un appartement neuf rime avec succès.

Vous avez dans l'idée de devenir propriétaire dans neuf en France ? Vous faites le bon choix mais comme la particularité de l’achat sur plan d’un logement neuf est que votre futur bien immobilier n’est pas encore construit, cela nécessite donc de suivre plusieurs conseils et astuces pour réussir son acquisition. Voici comment concrétiser avec succès l’achat en VEFA d’un bien neuf. Découvrez ce guide des conseils pour acheter dans l’immobilier neuf.

Vente immobilière : quels sont les avantages d'acheter dans le neuf en 2024 ?

  Avant d’évoquer les conseils pour acheter dans le neuf, n’oubliez pas que l’immobilier neuf multiplie les avantages : frais de notaire réduits, isolation thermique renforcée, performance énergétique et donc économies d’énergie, Prêt à Taux Zéro, PTZ pour les primo-accédants, TVA réduite sous conditions de ressources pour soutenir l'accession à la propriété, du logement clés en main, sans travaux, des normes de construction élevées, des garanties propres à la VEFA comme la garantie décennale ou garantie de parfait achèvement, possible exonération de taxe foncière, des réductions d’impôt pour ceux qui veulent investir… Des avantages du logement neuf dont il serait dommage de se priver, que ce soit dans une grande ville, quartier prioritaire ou dans une ville moyenne ou touristique. A cela, s'ajoutent des offres commerciales directes par les promoteurs immobiliers : frais de notaire offerts, réduction sur les frais de gestion pour une mise en location, cuisine équipée offerte...   

Immoneuf ou immo ancien : comment acheter un appartement neuf ou ancien ?

  Neuf ou ancien ? Certains préfèreront le charme de l’ancien, mais il faut bien avouer qu’un logement neuf offre désormais des qualités propres nombreuses que ce soit pour en faire sa résidence principale ou pour investir. Dans un nouvel immeuble, même dans un studio, les pièces sont optimisées, les cuisines et salles de bains équipées, les promoteurs-constructeurs proposent quasi-systématiquement une place de parking et surtout des espaces extérieurs : balcon, terrasse, jardin privatif… de quoi répondre à toutes vos envies, améliorer le confort de vie et la qualité d’usage de son logement. Lire aussi - Pourquoi acheter dans l'immobilier neuf ?  

Conseil n°1 pour acheter un appartement neuf : une visite sur place s’impose

L’emplacement étant le maître-mot de tout achat immobilier et donc plus précisément l'achat d'un appartement neuf, une visite (et même plusieurs) sur le terrain s’impose avant de signer la réservation d’un nouveau logement. Il faut en effet explorer le quartier, de jour comme de nuit, à différentes périodes de la semaine pour s’imprégner de l’ambiance et surtout éviter les mauvaises surprises comme une discothèque dans la rue.
Que ce soit pour habiter ou pour louer, d'un studio à Paris ou un appartement familial à Toulouse, il faut en effet explorer le quartier, de jour comme de nuit, à différentes périodes de la semaine pour s’imprégner de l’ambiance et surtout éviter les mauvaises surprises comme une discothèque dans la rue.

Comment se passe un achat dans un immeuble neuf ?

Vos visites dans le quartier doivent vous permettre de repérer les commerces, les moyens de transports, les crèches, établissements scolaires, universités à proximité. De quoi répondre à toutes les problématiques du quotidien pour vous en tant que propriétaire-occupant de votre résidence principale ou pour répondre aux attentes de vos futurs locataires.
Un passage en mairie est également important pour savoir quels sont les projets immobiliers à venir dans le quartier et pour s’informer sur le PLU, Document Local d’Urbanisme, à propos des hauteurs possibles et le nombre d'étages permis pour les futures constructions riveraines par exemple.
L’étude du plan masse et du plan de situation du futur bâtiment est aussi à ne pas négliger pour voir la proximité entre les différents bâtiments de l’opération immobilière.   

Précaution n°2 pour acquérir dans un programme neuf : s’assurer de la fiabilité du promoteur

Tant pour être sûr que le chantier de votre futur appartement arrive à son terme que pour la qualité de la construction dans le temps, il faut s’assurer de la solidité du promoteur immobilier. Déjà, on peut vérifier l’assise financière de l’opérateur, mais il doit aussi fournir des garanties et notamment une garantie d’achèvement. Si elle est « extrinsèque », la fin du chantier sera assurée par une banque ou un assureur.
 
Lire aussi - Comment se déroule un achat sur plan ?

La fiabilité d’un promoteur se vérifie aussi en allant voir d’autres de ses réalisations. Plus qu’un appartement-témoin, c’est également l’occasion de rencontrer d’autres acquéreurs et d’obtenir des retours suite à l'achat de leur propre logement. 
Particularité de l’achat sur plan : il est possible de personnaliser votre future maison neuve. Pour cela, des TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, peuvent être demandés directement au promoteur immobilier. Plus vos demandes de personnalisation et de modifications seront anticipées, plus elles seront réalisables et plus facilement accessibles pour votre budget.
   

Bon plan n°3 pour financer son bien : faire jouer la concurrence pour son crédit immobilier

Comme la plupart des acquéreurs, l'achat d'une habitation neuve nécessite d’obtenir un crédit immobilier. Quel que soit le niveau des taux d'intérêt, il est intéressant de faire jouer la concurrence, en passant par un courtier, pour bénéficier du meilleur taux, mais aussi de la meilleure assurance-emprunteur. Rien ne sert d’avoir négocié le prix de son achat immobilier neuf, si l’avantage est perdu ailleurs.

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Là encore, il s’agit d’anticiper votre demande de financement. En consultant en amont votre banquier ou votre courtier, il pourra établir votre capacité d’endettement et aiguiller vos recherches en fonction de votre budget.
Conseil en plus : vérifier aussi que dans le contrat de réservation de votre prochain appartement, figure bien une clause de condition suspensive à l’obtention du crédit immobilier. S’assurer l’ajout d’une condition suspensive liée au prêt immobilier sans mention particulière ajoutée par le promoteur, ce qui pourrait être pénalisant par la suite.
Info en + : en complément du prêt immobilier, il existe des aides de l'Etat comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro qui permet de financer jusqu'à 50 % de son prêt sans intérêt, sans frais, pour un premier achat immobilier. De quoi boucler son budget, voire d’acheter plus grand ou mieux placé. Lire aussi - Achat neuf : les frais annexes à prévoir  

Astuce n°4 : lire attentivement le contrat de réservation de son futur projet

Comme pour tout achat immobilier dans le neuf, il est nécessaire d’étudier consciencieusement le contrat de réservation (et de vente par la suite) et tout ce qui s’y réfère. Par exemple : la notice technique qui décrit précisément les matériaux et les équipements qui devront figurer à terme dans l’appartement. Si un équipement n’est pas spécifiquement décrit dans la notice technique, le promoteur ne sera pas obligé de l’installer par la suite. Exemple : l’automatisation des volets roulants. Il s'agit également de bien décrypter le plan d'architecte de votre futur habitat.

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Comme pour tout achat en VEFA, Vente en État Futur d’Achèvement, ce qui est le cas la plupart du temps quand on achète un appartement neuf à un promoteur, le contrat de réservation mentionne également l’échéancier à respecter pour financer progressivement le bien neuf : d’abord le dépôt de garantie qui ne doit pas excéder 5 % du prix de vente. Après la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire, il faut verser 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % pour la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux, le reste à la livraison.

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Bien préparer son échéancier de paiement est une étape à ne pas bâcler. Il faudra d’ailleurs vérifier ou faire vérifier à chaque appel de fonds l’avancée des travaux. Visiter régulièrement le chantier sera l’occasion de repérer des anomalies avant même la livraison.  

Avis n°5 : effectuer une livraison minutieuse de l'appartement neuf

Jusqu'à la remise des clés de votre appartement neuf, il est nécessaire de faire respecter vos droits et vos garanties propres à la VEFA. Ainsi, au moment de la livraison de l'appartement neuf, l’acquéreur dispose de 30 jours pour signaler par lettre recommandée les réserves. Encore faut-il les avoir repérées ! C’est pour cela que la livraison est un moment important dans le processus d’achat dans l’habitat neuf. Il faut faire le tour de chaque pièce, avec la notice technique, les nuanciers et un sèche-cheveux pour tester chaque prise électrique de l’habitation.
En cas d’imperfections minimes, il est possible d’obtenir des compensations : juridiques mais cela sera long ou financières pour régler à l’amiable et rapidement le litige. En cas de très gros défauts, il faut, en revanche, faire consigner le solde du prix de vente, les derniers 5 % du planning de financement, chez un huissier par exemple, en attendant que cela se règle.
Une fois toutes ces étapes franchies, vous pourrez profiter d’un appartement neuf, aux dernières normes environnementales et écologiques !