Comment ajouter un co-emprunteur dans un crédit immobilier en cours ?

Votre situation familiale a changé : divorce, remariage… et vous souhaitez ajouter un nouveau co-emprunteur en cours de prêt immobilier. Découvrez comment intégrer cette option pour mieux gérer vos finances et votre projet immobilier. Explorez les démarches, avantages et solutions pour une intégration réussie grâce au rachat de crédit.

Lorsque vous avez réalisé le rêve d’acquérir votre propre logement à deux, il est probable que vous ayez contracté un prêt immobilier, sans forcément penser à un éventuel divorce. Mais que faire si vous souhaitez inclure une nouvelle personne sur ce crédit en cours dans le cas d’un remariage par exemple ? Ce scénario, bien que complexe, est tout à fait envisageable, notamment en passant par le rachat de crédit immobilier. Cet article détaille les étapes et les conditions pour intégrer un co-emprunteur à un prêt immobilier en cours.  

Quand est-il possible d’ajouter un co-emprunteur à un prêt immobilier ?

  L’ajout d’un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours est une situation qui se produit fréquemment après une rupture ou un divorce, lorsque l’un des ex-conjoints souhaite rejoindre un nouveau projet immobilier avec quelqu’un d’autre. Cette démarche peut également être envisagée lorsque deux personnes décident de s’engager financièrement ensemble sur un projet commun après un mariage, un PACS ou même en concubinage.  

Co-emprunter après une rupture ou un divorce

  Lors de la souscription d’un crédit immobilier, un couple pacsé, marié ou vivant en concubinage est soumis au principe de solidarité des dettes communes. Cela signifie que si l’un des conjoints ne peut pas rembourser le prêt, la banque peut demander à l’autre de le faire. En cas de séparation, cette solidarité persiste jusqu’à ce que le prêt soit totalement remboursé.
Pour se désengager, l’un des conjoints peut recourir à la désolidarisation du prêt immobilier. Cette démarche consiste à transférer le prêt à l’un des deux conjoints. Cependant, les banques sont souvent réticentes à ce type de changement et demandent des preuves de solvabilité de celui qui reste responsable du prêt. Lire également - Emprunter en CDD  

Solutions, étapes et conseils pour entrer sur un crédit immobilier déjà en cours

  En cas de remariage, si vous souhaitez devenir co-emprunteur avec une nouvelle personne, vous devez alors vendre une part du logement existant à votre nouveau conjoint. Voici les options disponibles :

- Vente de 50 % du bien

L’une des solutions consiste à vendre 50 % du logement existant à votre nouveau conjoint. La procédure est similaire à celle d’un achat classique et implique l’indivision du bien. L’acheteur devient alors propriétaire de la moitié du logement et doit gérer le bien en commun avec vous. Cette démarche implique divers frais : frais de notaire (8 % maximum), frais de garantie de caution mutuelle ou d’hypothèque et frais de dossier.  

- Rachat de soultes

Le rachat de soultes est une autre option. Cela consiste à évaluer le bien pour déterminer la valeur de la part (la soulte) que l’autre conjoint doit racheter. Un notaire officialise obligatoirement cette transaction dans l'acte de licitation. Les coûts associés comprennent les frais de notaire (environ 7 à 8 % de la valeur nette du bien), les droits de partage (2,5 %), ainsi que des éventuelles pénalités de remboursement anticipé demandées par la banque. Le co-emprunteur qui effectue le rachat de soulte doit financer ces frais.
Le rachat de soulte peut être financé à l’aide des fonds propres de la personne qui souhaite devenir co-détenteur du bien ou via les fonds d’un nouvel emprunt bancaire, tel qu’un crédit immobilier, un prêt personnel ou avoir recours au rachat de crédit.  

Profiter de l’ajout d’un co-emprunteur pour renégocier votre emprunt

  L’ajout d’un co-emprunteur est une excellente occasion pour renégocier votre prêt immobilier via un rachat de crédit. Cela permet de :
- Renégocier vos mensualités pour les adapter à la nouvelle situation de votre ménage et à vos objectifs de vie.
- Réduire la durée de remboursement du crédit, ce qui diminue le coût total du crédit et de l’assurance emprunteur, mais augmente la pression financière mensuelle.
- Bénéficier de conditions de crédit plus attractives que celles du prêt initial, surtout si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription de votre prêt.
Faire appel à un courtier peut vous aider à obtenir les meilleures conditions possibles pour votre nouveau prêt.  

Cas spécifiques d'un nouvel emprunteur : divorce, mariage, PACS et union libre

  Les familles recomposées sont de plus en plus courantes et l’ajout d’un co-emprunteur peut devenir une nécessité lorsque le nouveau conjoint souhaite participer financièrement à un projet immobilier déjà existant. Selon la situation initiale de l’emprunteur, les démarches varient :
- Si le bien a été acquis avec un seul emprunteur, il est considéré comme un bien propre et il sera alors impossible d’ajouter un second emprunteur. Les deux nouveaux conjoints doivent donc repartir de zéro avec un nouveau prêt. 
- Si le bien a été acquis pendant un premier mariage et que le conjoint s’est désolidarisé, il est possible d’ajouter un nouveau co-emprunteur au crédit en cours.  

Différence entre être emprunteur et être propriétaire

  Devenir co-emprunteur ne signifie pas automatiquement devenir co-propriétaire. L’article 2103-2 du Code Civil stipule que la somme empruntée permet de régler le prix de l’acquisition, mais n’impose pas un lien direct avec la propriété du bien immobilier. Seuls les acheteurs inscrits sur l’acte notarié sont considérés comme propriétaires.  

Comment ajouter un nom sur un titre de propriété ?

  Pour ajouter un nom sur un acte de propriété, il faut impérativement passer par un notaire. Ce dernier rédige un nouvel acte authentique, officialisant l'ajout du nouveau co-propriétaire. Cette procédure implique généralement une vente ou une donation de parts du bien immobilier à la personne concernée. Une fois l'acte notarié signé, le notaire le transmet au Service de la Publicité Foncière pour enregistrement. Des frais de notaire, incluant les droits de mutation et les émoluments, sont donc à prévoir. Cette démarche permet de garantir la légalité et la reconnaissance officielle de la nouvelle répartition des droits de propriété. Lire aussi - Prêt immobilier : quels sont les frais de dossier ? Pour conclure, ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours est donc une démarche complexe mais tout à fait réalisable. Que cela vous permette en parallèle de renégocier les conditions de votre prêt, ajuster les mensualités ou profiter de taux d’intérêt plus avantageux, cette démarche peut même s’avérer bénéfique. Cependant, elle nécessite de bien comprendre les implications financières et juridiques. N’hésitez donc pas à consulter un courtier ou un expert en crédit immobilier pour vous accompagner dans cette procédure et optimiser votre situation financière.