BRS ou Bail Réel Solidaire : mode d'emploi

BRS ou Bail Réel Solidaire, voilà le nom de ce dispositif pour acheter moins cher son logement neuf, en dissociant le foncier du bâti. Présentation du Bail Réel Solidaire. 

Mécanisme bien connu outre-manche, mais aussi au Danemark ou en Suisse, le Bail Réel Solidaire fait de plus en plus parler de lui en France dans le but de faire baisser le prix des logements neufs et anciens. Mode d’emploi du BRS ou Bail Réel Solidaire pour développer du logement abordable dans l’hexagone.  

Dispositif BRS ou logement en Bail Réel Solidaire, c'est quoi ?

  Il s’agit de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire que l’on achète un bien neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Si jusqu’ici, il était réservé à l’accession sociale à la propriété, une proposition de loi du député Lagleize, adoptée par l’Assemblée nationale en novembre 2019, doit permettre à terme d’élargir son application à tous.  

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ? Pourquoi acheter en BRS ?

  Le principe du BRS est que les accédants à la propriété sont propriétaires des murs de leur logement neuf ; mais ils bénéficient du droit d’usage du foncier par le biais d’un bail emphytéotique reconductible. Ils restent donc locataires du terrain. Cette occupation du terrain représente un loyer de seulement quelques euros. Une redevence mensuelle symbolique rendu possible par le biais des OFS, Organismes de Foncier Solidaire.  

Achat immobilier : qu'est-ce qu'un OFS, Office de Foncier Solidaire ?

  Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par les préfets, qui ont pour objet d’acheter et de conserver la propriété des terrains sur lesquels seront situés les logements vendus en Bail Réel Solidaire.   

Qui peut faire du BRS ? Qui finance le BRS ?

  Si l’OFS peut proposer des loyers très bas au mètre carré, c’est parce qu’il a pu acquérir le terrain à moindre coût auprès des collectivités ou en ayant recours à des emprunts de très long terme. De quoi lisser le coût d'acquisition du terrain sur une longue période et ainsi ne plus répercuter sa valeur dans le prix de vente des biens neufs ou même anciens. L’idée est que les Organismes Foncier Solidaire créent un parc pérenne de logements abordables, dans les zones tendues notamment.

Comment acheter moins cher avec le BRS ?

  Concrètement, l’OFS louera un droit d'occupation du terrain à un tarif modique, entre 50 centimes, voire 1 € par mois et par mètre carré, à l’acquéreur des murs, pendant toute la durée de la propriété. Cela représente par exemple 50 € par mois maximum pour un appartement neuf de 50 mètres carré.  Un montant anecdotique quand l’acquéreur n’a plus à supporter le coût du foncier dans la valeur d’achat de son logement, environ un quart du prix dans l’immobilier neuf traditionnel. Cela peut même grimper jusqu’à la moitié de la valeur d’un appartement neuf en IDF. Selon les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, la valeur du terrain a d’ailleurs augmenté trois fois plus vite que la valeur du bien, + 71 % en dix ans.  

Quelle est la durée du contrat de Bail Réel Solidaire ?

  Particularité du procédé d’achat avec un BRS, on loue le terrain sur lequel l'habitat est construit et pour cela, un contrat de bail est signé avec l’Office de Foncier Solidaire. En général, la durée du bail emphythéotique est de très longue durée, soit entre 18 ans jusqu’à 99 ans. Il sera renouvelé en cas de revente, soit lors d'un changement du titre de propriété.  

Comment signer un Bail Réel Solidaire ?

  Le Bail Réel Solidaire se signe avec l’OFS contre une redevance peu élevée afin de permettre l’accession à la propriété des ménages modestes. Concrètement, lors de la signature d’un BRS, l’acheteur devient propriétaire de son logement mais il reste locataire du terrain sur lequel il se trouve.

Eligibilité : qui a droit au BRS ? Comment obtenir un BRS en 2024 ?

  Jusqu’ici, il faut respecter des plafonds de ressources et du montant de vente pour pouvoir prétendre aux opérations en BRS.   Plafond de ressources BRS 2024 Nombre de personnes destinées
à occuper le logement   Zones A et Abis Zone B1 Zones B2 et C Personne seule 37 581 € 37 581 € 32 673 € 2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage) 56 169 € 56 169 €  43 633 € 3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge
ou jeune ménage 73 630 € 67 517 € 52 471 € 4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge 87 909 € 80 875 € 63 347 € 5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge 104 592 € 95 739 € 74 518 € 6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge 117 694 € 107 738 € 83 983 € Personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €     Le plafond de revenus du BRS en fonction de la compositions du foyer sont en vigueur au 1er janvier 2024, sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros. Ces revenus sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation. Cette appréciation se fait sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat.   Mise à jour pour 2024 : le gouvernement a élargi à 10 millions de ménages les plafonds de ressources du BRS pour 2024. Autre changement pour 2024, la définition des catégories de ménage change pour s’aligner sur les catégories du logement locatif social et la zone B1 obtient un plafonnement spécifique. Ainsi, est considéré comme jeune ménage, le couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans.
Lire aussi - Elargissement du BRS en 2024 : faites-vous partie des ménages éligibles au Bail Réel Solidaire ?   Au maximum de revenus du BRS, s'ajoute le respect d'une limite de prix de vente en euros au m² de surface utile, calculé au niveau de chaque logement pour ceux qui bénéficient d’un taux réduit de TVA. Plafond de prix BRS 2024 Zone  A bis A B1 B2 C Plafond HT  5 941 € 4 501 € 3 605 € 3 147 € 2 751 €
Info en + : il est tout à fait possible d'associer Bail Réel Solidaire et d'autres mécanismes nationaux d’incitation à l’accession à la propriété comme le PTZ, prêt à taux zéro ou la TVA réduite.  

Quelles sont les conditions pour bénéficier du BRS ?

  En résumé, pour bénéficier d’un appartement neuf en Bail Réel Solidaire, il faut :
- respecter un revenu ùaximal, revalorisé chaque année par l’administration fiscale
- respecter un plafond de prix de vente, également réévalué tous les ans.

Où trouver du logement neuf en BRS en France ?

  Fin 2019, il s’était déjà créé une vingtaine d’Organismes Foncier Solidaire sur le territoire français, comme dans les zones tendues de la métropole de Lyon ou du Lille. Lille, ville pionnière, qui a été la première dans l'hexagone à mettre en place cette structure pour produire de l'habitat abordable.  Le ministère de la Cohésion des territoires comptait à l’automne 2019 plus de 8 400 logements neufs en Bail Réel Solidaire en programmation avec de premières livraisons au premier semestre 2020. La loi Lagleize de novembre 2019 élargit le système du Bail Réel Solidaire à l’ensemble des accédants à la propriété et donc des logements grâce à des Organismes Fonciers Libres, OFL, détenus à majorité par des capitaux publics. Des promoteurs immobiliers se lancent aussi dans la production en BRS. Dorénavant, les opérations en BRS sont nombreuses et variées dans les principaux marchés immobiliers tendus de l'hexagone.  

Les avantages et les inconvénients du Bail Réel Solidaire

  Un logement neuf abordable qui le reste dans le temps, voilà l’un des avantages du Bail Réel Solidaire. C’est le bien qui reste abordable et non le ménage qui l’achète. En effet, si le PSLA, permet de devenir propriétaire d’un lot neuf à moindre coût, rien n’empêche la spéculation plus tard lors de la revente. En revanche, l’un des atouts du BRS est que le logement est toujours abordable, le loyer restant modique. Grâce au Bail Réel Solidaire, ce n’est pas seulement le premier acquéreur qui est aidé mais tous ceux qui achèteront ce bien dans le temps et ce durant toute la durée du bail emphythéotique. Autre avantage et non des moindres du Bail Réel Solidaire : le montant du bien acquis. Selon les premiers projets immobiliers neufs en BRS, le prix de vente est de 20 à 40 % moins cher que le tarif d'achat dans l'immobilier neuf classique. 

Avis : est-ce bien d'acheter un appartement en BRS ?

Parmi les inconvénients du BRS, il faut noter qu’il ne concerne que les résidences principales. Cela signifie que l’acquéreur doit occuper son bien immobilier pendant 8 mois par an au minimum. Impossible de mettre en location son bien, comme de le louer de manière saisonnière. En cas de non-respect, l’OFS peut résilier le contrat de bail. Autre inconvénient pour un achat immobilier en BRS, son processus de transmission. Concrètement, pour qu’un repreneur ou un héritier reprenne le bien en BRS, il doit lui aussi être éligible aux conditions de ressources fixées par le process d'acquisition. Si les revenus des héritiers dépassent la limite fixée par l’État, ils ont une année après le décès pour trouver un nouvel acheteur éligible. En cas d’impossibilité, le contrat de bail est résilié et l’OFS les indemnise à hauteur des droits réels immobiliers, selon les conditions fixées par le bail. A noter que le bien acquis en BRS peut également faire l’objet d’une donation du vivant de son propriétaire.

Peut-on revendre un logement neuf acheté avec un Bail Réel Solidaire ?

  Un logement neuf acheté via un OFS peut se revendre, être transmis, voire être hypothéqué comme n’importe quel bien immobilier. Une seule condition : le nouveau possesseur du bien doit également remplir des revenus maximum. Si la plus-value est possible, elle est limitée et encadrée par les clauses du bail que l'acquéreur a conclu avec l’organisme. De quoi éviter la spéculation lors de la revente.