Négocier un prêt immobilier : les 5 bons plans pour obtenir son crédit immobilier

Que les taux d'intérêt soient au plus bas ou qu'ils remontent, il est toujours possible d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier en négociant au mieux son crédit. Tour d’horizon des bons plans pour mieux emprunter. Voici comment négocier son prêt immobilier.

Alors que les banques sont de plus en plus prudentes quand elles étudient les dossiers de prêt immobilier, autant mettre toutes les chances de son côté en vue d’acheter et de concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Découvrez nos conseils pratiques pour obtenir la meilleure offre de prêt et négocier au mieux votre crédit immobilier. Négocier son taux d’intérêt, voilà une des clés pour augmenter son pouvoir d’achat immobilier ; mais ce n’est pas la seule, bien au contraire. En effet, même quand les taux des prêts immobiliers sont attractifs, qu’ils compensent en partie l’élévation des prix dans l’immobilier neuf ou ancien, il y a d’autres leviers à négocier pour augmenter sa capacité à emprunter ou diminuer le coût de son crédit. Le taux d’assurance, les frais de dossier, les frais de courtage, le coût de la caution... voici quelques-unes des pistes à suivre pour négocier un crédit immobilier avant même de se lancer dans un projet d'achat immobilier.  

Bon plan n°1 : opter pour un courtier ou comment faire baisser le taux d'intérêt ?

  Premier conseil pour négocier son prêt immobilier : passer par un courtier. Pour s’y retrouver, il semble en effet indispensable de se faire épauler par un professionnel de la finance pour obtenir les meilleures conditions. Le métier de courtier en crédit immobilier est une profession réglementée dont le rôle est d’être l’intermédiaire entre les banques et le particulier en recherche de financement pour son projet immobilier. Le courtier en prêt immobilier est un négociateur au service des emprunteurs pour faire jouer la concurrence et leur proposer la meilleure offre. En contact permanent avec les grands établissements bancaires, les courtiers bénéficient d’une expertise confirmée sur le crédit immobilier. Leur rôle est de conseiller l’emprunteur sur le montage de son dossier et bien sûr l’optimisation des coûts. Info en + : En faisant pour vous le tour des banques, le courtier vous fera aussi économiser du temps et on le sait tous, le temps, c’est déjà de l’argent !    

Astuce n°2 pour négocier un prêt immobilier : gare aux frais de dossier et de courtage

  Passer par le biais d’un courtier en crédit immobilier permet en général d’éviter de payer des frais de dossier à la banque. Quel que soit le courtier, lorsqu’un particulier finance une acquisition par son intermédiaire, il perçoit systématiquement une commission versée par la banque ; mais parfois, certains établissements de courtage dits « payants » facturent des frais de dossier entre 1 et 1,5 % du montant du prêt, quand d’autres sont sans honoraire et sans frais de courtage. Ils se rémunèrent seulement sur la commission versée par la banque. Cela peut représenter 3 000 € pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans. Attention donc dans le choix de son courtier.

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Idée n°3 : soigner son profil d’emprunteur avant d'entamer la négociation avec les banques

  En vue de la négociation auprès des organismes bancaires, il faut bien préparer son dossier de prêt immobilier. Parmi les conseils pour bien négocier son emprunt immobilier : ne pas négliger de faire état de son actuelle situation familiale (nombre de personnes à charge), de sa situation financière et de bien présenter le projet immobilier. Emprunter, c’est une relation de confiance qui s’installe sur une vingtaine d’années avec son banquier. Il faut donc lui prouver que vous êtes un emprunteur irréprochable, même si vos revenus ne sont pas très élevés. N’oublier aucun des nombreux justificatifs à fournir pour constituer le dossier de prêt, c’est montrer sa rigueur et donc sa capacité à bien rembourser ses mensualités. Lors de la négociation, pensez à mettre en avant votre ancienneté dans votre emploi et par exemple votre CDI ou un contrat de travail de long terme, vos possibilités d’évolution, votre jeune âge… En présentant un projet immobilier bien ficelé au banquier - comme acheter un logement neuf en centre-ville pour pouvoir se passer d’un véhicule et donc limiter ses charges fixes - l’emprunteur valorise positivement ses choix.  

Effectuer des simulations en amont

  Pour espérer obtenir les meilleures offres de prêt immobilier de la part des banques, il faut soigner son profil d’emprunteur. Comme vous faites un effort de présentation lors d’un entretien d’embauche ou lors d’un rendez-vous galant, il est nécessaire de faire bonne figure face aux établissements bancaires. Pour cela, il faut présenter aux banques des revenus les plus élevés possibles, un apport personnel qui couvre au moins de 10 % des frais de l’opération (frais de notaire + frais de dossier au moins), un faible taux d’endettement, une épargne suffisante… D'ailleurs, pour rappel, les frais de notaire sont réduits, à moins de 3 %, quand on achète dans l'immobilier neuf.

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Concrètement, il vaut mieux décaler de quelques mois votre demande de prêt si votre situation professionnelle n’est pas stable ou si vous ne pouvez pas présenter une épargne conséquente pour réunir votre apport personnel. Si un crédit à la consommation ou un crédit automobile sont en cours, il peut être aussi préférable de patienter jusqu’à leur terme ou de solder ce qui reste à rembourser.  Info en + : pour présenter le meilleur dossier de prêt possible, attention à vos dépenses dans les mois qui précèdent votre demande. Vos relevés de compte vont être épluchés par votre banquier qui va ainsi s’informer sur votre profil de gestionnaire de compte. Il est donc impératif d’éviter les découverts, même pour de petits montants et les incidents de paiement lors des mois précédents. Attention aussi à vos dépenses et votre style de vie. Il faut tout faire pour rassurer le banquier.

 

Suggestion n°4 : négocier son taux de crédit mais pas seulement

  Opter pour un courtier permet de négocier au mieux le taux d’intérêt. Le courtier trouvant l’établissement bancaire qui offrira le meilleur taux en fonction du profil rassurant de l’emprunteur. Une négociation qui fonctionne aussi pour l’assurance-emprunteur. Le coût de l’assurance influence considérablement sur le TAEG, taux annuel effectif global, qui est la traduction, sous forme d'un taux, du coût réel d'un crédit immobilier. Il est là encore souvent avantageux de souscrire une délégation d’assurance plutôt que l’assurance de la banque quand le profil du client le permet. Exemple apporté par un courtier : pour un homme de 30 ans, cadre et non-fumeur, qui emprunte 200 000 € sur 20 ans, l’assurance-emprunteur peut passer de 0.07 % avec délégation d’assurance à plus du double auprès d’une banque. Info en + : avec les taux proches des records historiques, soit extrêmement bas et attractifs, le coût de l’assurance emprunteur peut parfois être plus cher que le coût du crédit lui-même. D’où l’importance de s’informer sur le prix de l’assurance de votre crédit pour négocier le coût total de votre prêt immobilier.  

Comment renégocier son assurance emprunteur ?

Depuis le 1er septembre 2022 et l'entrée en application de la loi Lemoine pour tout le monde, tous les contrats d'assurance de prêt immobilier peuvent être renégocier à tout moment. Une loi qui a aussi instauré la fin du questionnaire médical pour les crédits immobiliers dont le montant est inférieur à 200 000 €, soit 400 000 € pour un couple ou si l'emprunt est entièrement remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur. Lire aussi - Anticipez les risques : l'assurance de prêt, un investissement serein  

Conseil n°5 : attention aux petites lignes pour bien négocier son prêt immobilier

  Il est incontestable qu’un ménage obtiendra une meilleure offre de prêt en passant par un courtier plutôt qu’avec sa propre banque en directe. Cependant, il est important de ne pas se fier qu’au taux d’intérêt : en matière d’assurance-emprunteur, on l’a vu, mais aussi sur d’autres paramètres de l’offre, il y a de quoi négocier comme sur l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ou sur la modularité des échéances du prêt…  Au regard des statistiques, un prêt immobilier dure en moyenne 7 ans, cela signifie que tous les 7 ans, à chaque nouveau prêt, l’emprunteur devra verser des frais de dossier et/ou des frais de courtage, pour rembourser de façon anticipée son prêt.  A la signature du prêt immobilier, il est possible de négocier une clause limitant les Indemnités de Remboursement Anticipé, IRA, voire de supprimer les IRA en cas de vente du logement par exemple. A voir aussi pour une éventuelle clause de transfert de prêt immobilier. Même si elles sont de plus en plus rares, ces clauses permettent de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Un atout quand les taux d’intérêt sont bas.  

Pourquoi bien négocier son crédit bancaire et ses annexes ?

  Une fois toutes additionnées, ces sommes peuvent devenir conséquentes. D’où l’importance de négocier l’ensemble des coûts d’un crédit immobilier. Toujours en prenant l’illustration d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans pour un cadre de 30 ans, non-fumeur, le gain en passant par un courtier peut atteindre presque 10 000 € et plus de 35 € d’économies sur les mensualités versées chaque mois, soit plus de 430 € par an. Pas rien donc ! Bon à savoir - N'oubliez pas que l'emprunt immobilier est la piste privilégiée par les banques pour accroître leur portefeuille de nouveaux clients. Qu'ils soient primo-accédants ou clientèle haut de gamme avec un patrimoine important, les établissements bancaires ont tout intérêt à accepter des rendez-vous dont l'objet est une négociation de crédit.  A voir donc pour bien négocier tous les aspects de son prêt immobilier et ainsi parvenir à boucler son projet immobilier.