Prêt immobilier : qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure entraînerait de nombreux refus de prêt immobilier ces derniers mois ; mais au fait, de quoi s'agit-il alors qu'il est supposé protéger les emprunteurs ? Voici tout ce qu'il faut savoir sur le taux d'usure en matière de crédit immobilier.

Le taux d’usure est le taux maximum que les établissements de crédits immobiliers sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt immobilier à des particuliers. Or il est actuellement trop faible par rapport à l’évolution du Taux Annuel Effectif Global, TAEG. Bien qu’il ait pour but de protéger les emprunteurs de taux trop élevés, il peut aussi être responsable de nombreux refus de prêts, comme c'est le cas actuellement, ce qui entraîne une réduction de la marge pour obtenir un crédit et qui pourrait bloquer le marché immobilier dans les mois à venir. Pour vous renseigner sur le taux d'usure, découvrez dans ce conseil pratique la définition simple du taux d'usure, à quoi sont utiles les différents seuils d'usure, comment ils sont calculés par la Banque de France... et surtout, dans l'encadré ci-dessous, la nouveauté créée par la mise à jour mensuelle de ce taux depuis février 2023.

Définition TAEG, taux effectif moyen, taux d'usure ou seuil d'usure 2024..., c'est quoi ?

Le taux d'usure est le taux maximum auquel un crédit immobilier peut être accordé, c'est-à-dire le Taux Annuel Effectif Global, TAEG, maximal auquel un établissement de crédit peut pas délivrer de prêt immobilier. Le TAEG étant l'ensemble des coûts liés à une opération d'emprunt, assurance et frais de dossier compris, soit le coût du prêt tout compris. Si votre Taux Annuel Effectif Global dépasse le seuil de l'usure, le prêt est jugé comme ayant un taux usuraire. Il est donc interdit de vous l'accorder. Lire aussi - Comment comparer et obtenir une offre de prêt ?

 
Crédit immobilier : à quoi sert le taux d'usure légal imposé par la Banque de France ?

  Protéger l'emprunteur, voilà l'objectif principal du taux d'usure légal qui a comme un rôle de régulateur. Il s'agit que les banques ne puissent pas accorder des prêts à un seuil de l'usure trop important pour ne pas mettre en difficulté les emprunteurs par la suite s'ils ne peuvent plus rembourser leur mensualité. Mais attention de ne pas confondre taux d'usure applicable et taux d'endettement.

Différence entre taux d'usure et taux d'endettement maximum

  Le taux d'endettement est le ratio entre les revenus et les mensualités à rembourser d'un crédit immobilier, c'est à dire la part que peut rembourser un emprunteur chaque mois en fonction de ses revenus. En France, depuis le 1er janvier 2022, le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, a imposé aux banques de ne pas dépasser 33 % de taux d'endettement pour les emprunts immobiliers. Taux d'usure et taux d'endettement sont donc deux contraintes qui s'imposent à ceux qui veulent financer un achat immobilier ; mais ils ne sont pas de mêmes natures. Si le taux d'usure actuel ne peut pas être dépassé, les sociétés de financement ont une marge de manœuvre sur 20 % des dossiers de prêt pour aller au-delà des 33 % du taux d'endettement. 

Comment calculer le taux d'usure d'un prêt immobilier auprès d'une banque ?

  Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum auquel un établissement de crédit peut prêter de l'argent ; mais il faut savoir qu'il existe plusieurs seuils d'usure selon le prêt, son montant, la durée d'emprunt... Il est à noter que les seuils de l'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France, puis publiés au Journal Officiel dans la seconde quinzaine du dernier mois de chaque trimestre civil.

Comment savoir si mon taux d'usure est bon ?

Les différents seuils de l'usure sont calculés sur la base des taux effectifs moyens pour toutes les catégories de prêts, accordés durant les trois derniers mois par les banques, augmentés d'un tiers. Pour les crédits immobiliers et les prêts pour travaux au-delà de 75 000 €, la durée entre en ligne de compte, c'est-à-dire avec un taux d'usure pour les emprunts de moins de 10 ans, les prêts entre 10 et 20 ans et les crédits au-delà de 20 ans. Il existe aussi un taux d'usure spécifique pour les prêts relais et les prêts à taux variables sans notion de durée.

 
Emprunt : comment contourner le taux d'usure ?

Pour en savoir davantage sur le taux d'usure et sur les solutions pour ne pas être bloqué dans votre projet immobilier par celui-ci, il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Une société de courtage pourra trouver les banques les plus susceptibles de vous fournir le meilleur taux, ainsi que la meilleure assurance-emprunteur. De quoi vous permettre d'obtenir un taux global, TAEG, le plus faible possible pour rester sous le taux d'usure.