Achat immobilier : comment emprunter sans CDI ?

CDD, intermittent du spectacle, intérimaire, auto-entrepreneur… découvrez comment financer l’achat d’un logement neuf ou ancien sans CDI. 

Confirmation, il est toujours très compliqué de financer un achat immobilier sans CDI. En 2020, seul 1,2 % des emprunteurs étaient en CDD, contre 1,3 % en 2019 et 1,7 % en 2017, d’après les chiffres du courtier VousFinancer.  En France, d’autant plus en raison du durcissement des conditions d’octroi de crédits lié aux recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière et de la crise économique et sanitaire, il est de plus en plus compliqué d’emprunter sans CDI. Les emprunteurs avec CDI étaient ainsi 87 % des financés chez VousFinancer en 2020.   

Avoir un prêt immobilier : pourquoi c’est compliqué d'acheter sans CDI ?

  Si la part des emprunteurs en CDD est si faible, elle augmente à 3,2 % lorsqu’il y a deux emprunteurs, car le co-emprunteur principal est en CDI la plupart du temps… Seuls 0,2 % des prêts immobiliers sont accordés à deux personnes en CDD. Un chiffre bien loin de la réalité du marché du travail en France puisque la quasi-totalité des embauches se font en CDD. Et même si au total seuls 12 % des employés en France sont en CDD, ils sont sous représentés parmi les emprunteurs. Deux raisons principales à cela pour les banques :  - 85 % des CDD sont signés sur des durées inférieures à un mois, contre 57 % en 1998,  - seuls 1 CDD sur 5 devient un CDI au bout d’un an contre 1 sur 2 au début des années 80. « Paradoxalement, alors que les taux d'intérêt n’ont cessé de baisser ces dernières années, l’accès au crédit des CDD s’est dégradé, en particulier depuis deux ans. Les taux historiquement bas ne permettant pas de couvrir le coût du risque, ils pénalisent finalement ceux qui voudraient emprunter avec un dossier hors norme… En outre, en 2020, la crise sanitaire a davantage touché tout un pan de l’économie - le tourisme, la restauration ou l’évènementiel - très employeur de CDD, ce qui rend ce type d’emprunteur fragilisé encore plus risqué pour les banques actuellement », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.  

Financer un achat immobilier sans CDI

  Outre les emprunteurs en CDD, il existe d’autres catégories minoritaires chez les emprunteurs, on trouve également les TNS pour Travailleurs Non-Salariés : auto-entrepreneurs, chef d’entreprise, artisans commerçants et professions libérales… Ils sont plus présents que les CDD, dès lors qu’ils ont trois ans de bilan à présenter.  En léger rebond, 6 % des emprunteurs sont donc des travailleurs indépendants, alors que les retraités ont, eux, diminué pour ne représenter que 2 % des emprunteurs. Les TNS seraient plus nombreux grâce aux emprunteurs en professions libérales, médicales notamment, qui n’ont pas ces difficultés à emprunter. A noter que les intérimaires ne représentent que 0,5 % des dossiers de prêt immobilier financés.    

Comment peut-on faire un crédit sans CDI en 2024 ?

  Les difficultés rencontrées par les profils atypiques, hors CDI, seraient renforcées ces dernières années, selon le retour du réseau de courtage VousFinancer. Deux tiers des courtiers estiment qu’il semble plus difficile de concrétiser les demandes de prêt de ces profils, bien qu’il existe des différences importantes selon le statut des emprunteurs. Ainsi, les créateurs d’entreprise (27 % des réponses), les intermittents du spectacle (21 %) et les auto-entrepreneurs à égalité avec les CDD (19 %), sont les dossiers les plus complexes à financer actuellement. « Il était déjà compliqué de financer les créateurs d’entreprises ces dernières années, car, les banques demandent 3 ans de bilan comptable, mais dans le contexte actuel d’incertitudes économiques, dans certains secteurs comme l’événementiel, le tourisme, la restauration, c’est l’ensemble des entrepreneurs, même avec un historique, qu’on ne parvient plus à financer », précise Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer.   

Emprunter en CDD : conseils et astuces

  Conseils pour emprunter en CDD : pour parvenir à obtenir un crédit immobilier avec un Contrat à Durée déterminée, il est préférable de pouvoir emprunter en couple et même avec un conjoint en CDI pour éviter les refus de prêt immobilier.  Si être en CDD ou intermittent du spectacle est un choix, il faut l’assumer auprès des établissements bancaires. Afin de prouver votre légitimité à être un emprunteur sérieux, il est nécessaire de pouvoir justifier d’une activité professionnelle sans interruption depuis au moins 18 mois, bulletins de salaire à l'appui. Plus la durée de votre CDD sera longue, dans un même secteur d'activité, avec le moins d'interruptions possibles, plus ce sera rassurant pour le banquier de votre capacité de remboursement.  D’autant plus que pour un profil en contrat de travail à durée indéterminée, il faudra aussi montrer patte blanche aux banques avec une excellente tenue de compte bancaire, sans découvert, sans incident de paiement mais aussi avec au moins 10 à 15 % d’apport personnel.  Autre option pour parvenir à faire financer un achat immobilier en CDD : investir plutôt qu’acheter votre résidence principale. En effet, une partie des mensualités étant couverte par les loyers, si le projet d’investissement locatif est bien structuré, le banquier fera davantage fi de votre situation professionnelle. Astuces pour crédit immobilier en tant qu’entrepreneur : il est préférable de s’adresser directement à la banque qui détient les comptes professionnels de l’entrepreneur car elle connait mieux le profil de son client et la gestion qu’il fait de ses comptes et sera davantage encline à le financer. A l’inverse, certains profils auront tout à gagner à faire appel à un courtier en crédit immobilier. En effet, certaines banques sont plus favorables à financer certains profils d’emprunteurs « hors CDI » en fonction de leurs spécificités. « Certains établissements sont par exemple plus spécialisés dans les intermittents du spectacle, d’autres ont l’habitude d’analyser les dossiers des entrepreneurs, ce qui facilite l’obtention d’un crédit pour ces profils », détaille Julie Bachet, « le fait que nous leur amenions en parallèle des volumes de dossiers plus classiques et de qualité nous aide souvent à obtenir un accord sur un profil plus compliqué. C’est aussi cela l’avantage de passer par un courtier », conclut la directrice générale de VousFinancer.  

Auto-entrepreneur et prêt immobilier : comment faire ?

  Le nombre d'auto-entrepreneurs ne cesse de progresser en France et pourtant, là aussi, cela peut être compliqué de se voir octroyer un emprunt immobilier. Obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur présente des défis spécifiques, mais n’est toutefois pas insurmontable. Là encore, les banques privilégient la stabilité financière et cherchent à minimiser les risques, ce qui rend la situation des auto-entrepreneurs plus délicate en raison de la volatilité de leurs revenus. Cependant, une bonne préparation et l’aide d’un courtier immobilier peuvent faire la différence. Pour maximiser vos chances, commencez par rassembler les documents prouvant la stabilité de vos revenus sur plusieurs années, tels que vos relevés de compte, factures et avis d'imposition. Une ancienneté d’au moins trois ans est généralement requise, mais une activité de cinq ans ou plus sera un atout majeur. La banque évaluera également votre secteur d’activité : les secteurs porteurs comme l’informatique sont mieux perçus que d’autres plus instables comme la restauration. Présenter un apport personnel conséquent et des comptes bancaires irréprochables est encore plus important que pour les autres profils d'emprunteurs. Un co-emprunteur en CDI peut également rassurer la banque et faciliter l’obtention du prêt. En outre, indiquer que vous allez domicilier vos revenus dans la banque prêteuse peut jouer en votre faveur. L'accompagnement par un courtier immobilier est toujours fortement conseillé. Ce professionnel saura comment valoriser votre dossier et négocier les meilleures conditions auprès des banques. Avec une bonne préparation et les bons conseils, les auto-entrepreneurs peuvent tout à fait réaliser leur projet immobilier.  

Comment obtenir un prêt immobilier sans revenu fixe mais avec un garant ?

  Lorsqu'on souhaite obtenir un prêt immobilier sans CDI, une option intéressante est de se tourner vers un prêt avec garant. Cette solution consiste à faire appel à une personne qui accepte de se porter garante du prêt, c'est-à-dire qu'elle s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Le garant ou caution solidaire doit généralement présenter des garanties solides, telles qu'un CDI, des revenus réguliers et stables et une situation financière saine. Cette garantie rassure les banques et augmente les chances d'obtenir un prêt, même en l'absence de CDI. Il est cependant essentiel de bien choisir son garant et d'établir un accord clair entre les parties afin de définir les responsabilités et obligations de chacun. Un prêt immobilier avec garant peut donc constituer une solution viable pour réaliser un projet immobilier sans CDI ; même si, comme les organismes de cautionnement, cela devient également de plus en plus rare.

Pour résumer, il est de plus en plus complexe d'obtenir un crédit immobilier sans CDI en France. Les chiffres révèlent une diminution du nombre d'emprunteurs en CDD, principalement en raison du durcissement des conditions d'octroi de crédits et de la crise économique et sanitaire. Les banques se montrent réticentes à accorder des prêts aux profils atypiques, en particulier aux entrepreneurs, aux intermittents du spectacle et aux auto-entrepreneurs. Toutefois, certains conseils et astuces peuvent faciliter l'accès au crédit, tels que présenter une activité professionnelle stable depuis au moins 18 mois, emprunter en couple avec un conjoint en CDI, ou opter pour un investissement locatif. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut également être avantageux pour trouver une banque plus favorable aux profils sans CDI. Malgré les difficultés, il reste des possibilités pour emprunter et réaliser son projet immobilier.