Quel est vraiment l'état du marché du logement en France ?

Malgré les défis récents et la crise actuelle, le marché immobilier français offre toujours des opportunités. Avec des taux d'intérêt en stabilisation, cet article explore comment le logement neuf peut être une réponse prometteuse aux besoins actuels et futurs des ménages.

Depuis quelques années et notamment la pandémie de Covid, la France traverse une « crise » du logement qui interroge les professionnels du secteur, alimente les débats politiques et fait couler beaucoup d’encre dans la presse.
Taux d’intérêt en hausse, crédits plus difficiles à obtenir du côté des banques, permis de construire en baisse du côté des mairies, difficultés des ménages à se loger… Qu’en est-il réellement du marché du logement en France ?

Entre offre et demande, l’écart se creuse

  Selon le dernier recensement de l’INSEE (1), au 1er janvier 2022, la France comptait 37,6 millions de logements (hors Mayotte) dont 82 % de résidences principales. Un pourcentage qui diminue depuis plusieurs années au profit des logements vacants surtout : +1,2 % en moyenne par an depuis 5 ans, mais aussi des logements occasionnels et des résidences secondaires. 
Pour autant, le stock de logements en France ne semble pas être adapté à la demande :
•    2,42 millions de ménages sont en attente d’un logement social (soit + 7 % en 2022) ;
•    4,1 millions de Français sont mal logés, c’est-à-dire privés de logement personnel ou vivant dans des conditions difficiles.
•    Seulement 350 000 places disponibles en résidence étudiante pour 2,7 millions de jeunes en études (600 000 de logements pour étudiants manqueraient selon l’Union Etudiante).

Pour faire face à ces besoins, seulement 376 200 logements neufs ont été construits en 2022 : - 3,6 % par rapport à 2021 (2). 166 milliards d’euros de travaux réalisés en 2022 dont 45,8 % pour des constructions neuves répartis en 26,5 % pour du logement et 19,3 % pour du non-résidentiel ; 54,2 % pour des travaux d’entretien dont 31,9 % en logement (2), qui ne permettent visiblement pas d’inverser la tendance. Sans parler des mises en chantier qui sont en baisse d’environ 15 % sur un an.
Plus précisément, selon les derniers chiffres du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (4), au deuxième trimestre 2023, le nombre de logements en construction s’élève à 328 600 unités, soit une baisse de 18,4 % dans l’habitat individuel et de 12,2  % dans le collectif. 
Or, selon l’Union Sociale pour l’Habitat, la France aura un besoin global de 518 000 logements neufs ou remis sur le marché par an d'ici 2040, dont 198 000 logements sociaux à produire annuellement pour répondre aux évolutions démographiques, aux flux migratoires ou encore au mal-logement (5). Ces dernières années, l’objectif – modeste – de l’Etat de livrer 125 000 logements nouveaux sur le marché par an n’a pas été rempli, et en 2023 moins de 80 000 logements sociaux devraient être conventionnés. Autant de raisons de mettre le marché de l’immobilier en tension.  

La situation particulière du logement social, impacté par le ralentissement du marché de l’immobilier neuf

  D’un côté, des millions de Français en attente d'un logement social - une demande en hausse -, et de l’autre des bailleurs sociaux dont l’offre est en baisse, tiraillés par des choix budgétaires cornéliens entre la rénovation d’une partie du parc existant et la nécessité de favoriser la construction neuve pour s’ajuster aux évolutions de la demande. La rénovation thermique et la restructuration deviennent des enjeux cruciaux dans le parc locatif social. Les bailleurs ont du mal à prendre en charge ces travaux souvent très coûteux particulièrement pour les bâtiments les plus anciens. La réponse est donc en partie dans la construction neuve portée par les promoteurs immobiliers. Car environ un tiers d’un programme neuf est dédié au logement social (et plus de la moitié de l’habitat social en France est construit par des promoteurs privés). Mais le volume de constructions neuves est à la baisse. La faute à la conjoncture économique et financière, aux nouvelles réglementations qui rajoutent des contraintes et ralentissent la production, aux permis de construire qui peinent à être signés... Sans surprise donc, les mises en vente dans l’immobilier neuf ont chuté de près de 40 % sur un an (6) ! Lors du congrès USH organisé en octobre 2023 à Nantes par l’Union Sociale pour l’Habitat, sa présidente, Emmanuelle Cosse, a rappelé combien réindustrialisation, re-dynamisme économique et plein emploi sont liés à la capacité du pays à offrir des logements en nombre et adaptés aux salariés qui se déplacent vers les bassins d'emploi : « Il ne peut pas y avoir de plein emploi sans faire le plein logement ! ».  

Plus d’1 Français sur 2 propriétaire

  Du côté des ménages, 58 % sont propriétaires, un chiffre à peu près stable depuis 2010 ; 25 % étant locataires du parc privé et 18 % locataires du parc social (4). Et les Français ont toujours envie d’acheter puisque selon le 10ème baromètre réalisé par l’IFOP l’année dernière, 41 % ont l’intention d’acheter un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les chiffres du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (4) sont sans appel. Les 38 000 réservations de logements neufs par les particuliers sur les deux premiers trimestres 2023 sont en baisse de 65,7 % par rapport à la même période en 2022 et de 79 % par rapport à 2021. Dans l’ancien, le volume de transactions baisse de 6,4 % sur le deuxième trimestre 2023, après - 4 % au premier trimestre. 
Côté prix, si pendant 20 ans, entre 2000 et 2020, le montant d’acquisition des logements anciens a plus que doublé, ces derniers mois, les prix se stabilisent voire sont à la baisse un peu partout en France. Les agglomérations de Paris, Lyon ou encore Bordeaux ne sont pas épargnées et rares sont les villes où la tension sur les prix se maintient. 
A contrario, dans un marché des transactions immobilières congestionné, le neuf ne s’est jamais autant négocié. Les promoteurs n’hésitent pas à faire des remises importantes pour écouler leurs stocks en s’adaptant à la capacité d’endettement des acquéreurs. Les 43 % de locataires ont quant à eux de plus en plus de difficulté à se loger : l’offre de biens en location a en effet été divisée par deux en l’espace de 4 ans (3). Une tension locative 2,4 fois supérieure en Ile-de-France que sur le reste du territoire, induite par la raréfaction de l’offre et qui s’est accrue en 2022 avec notamment l’entrée en vigueur de la Loi Climat & Résilience. L’impossibilité de louer des passoires thermiques dès 2025 a en effet fait basculer une partie des biens immobiliers du marché de la location vers celui de la vente.  Les propriétaires qui ont acheté pour louer tirent assez bien leurs épingles du jeu : dans le neuf comme dans l’ancien, les loyers des résidences principales ont augmenté de 2,2 % sur l’année (3).
Quand on sait que les Français consacrent en moyenne 18 % de leurs revenus à leur logement (30 % pour les ménages les plus modestes), on se dit qu’il fait bon investir et acquérir son logement. Une étape loin d’être infranchissable (lire l’article « Devenir propriétaire : un rêve pas si inaccessible que cela »). Inflation, pouvoir d’achat en berne, permis de construire en baisse, rénovation thermique nécessaires : dans un marché immobilier qui se grippe, le logement devient une denrée rare et le neuf une aubaine. Pour se constituer un patrimoine, s’assurer une sécurité financière et se loger dans le respect des normes environnementales, investir dans le logement neuf apparaît comme une solution logique et une réponse pérenne aux besoins actuels et futurs des ménages. Lire aussi - Immobilier neuf, la bonne opération de 2024