Garanties logement neuf : qu'est-ce que la garantie décennale ?

Acheter ou faire construire un logement neuf permet de profiter de garanties propres à la construction neuve et notamment la « fameuse » garantie décennale. Découvrez ici les atouts et les dommages couverts par cette assurance et comment mettre en œuvre la garantie décennale d’un logement neuf.

C’est l’un des avantages propres au logement neuf : les garanties de construction propre à l'achat immobilier en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement pour l’achat d’un logement neuf sur plan ou au CCMI, Contrat de Construction d’une Maison Individuelle, lorsque l’on fait construire une maison.   

Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ? Quelles garanties prendre lors d'un CCMI ?

  Il existe différentes garanties qui assurent le chantier et les travaux d’un bien neuf : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et bien sûr, la plus connue, la garantie décennale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la garantie décennale dans l’immobilier neuf et notamment les dommages couverts par cette assurance.  

Définition : garantie décennale, c’est quoi ?

  D’abord, la garantie décennale est obligatoire. C’est le « constructeur » au sens large : promoteur, architecte, constructeur de maisons, bureau d'études... qui doit s’assurer pour couvrir les risques qui interviendraient durant 10 ans sur la structure et gros-œuvre de toute construction neuve.  La garantie décennale doit être souscrite avant l’ouverture du chantier : il est donc impératif en tant qu’acheteur d’un appartement neuf ou maître d’ouvrage d’une future maison individuelle de se faire fournir l’attestation d’assurance avant le démarrage des travaux.  

Quels sont les travaux couverts ?

  La responsabilité décennale assure la remise en état de tous les équipements indissociables d’un immeuble ou d’un logement neuf, engageant la société qui a effectué les travaux concernés.  La garantie décennale intervient quand :  la solidité de la construction de l’ouvrage est compromise : fissure importante, problème de toiture…  les vices, anomalies, dysfonctionnements ou malfaçons rendent l'habitation inhabitable : panne de chauffage, défaut d'électricité… Glissement de terrain, fondation, charpente, toiture, défaut d'étanchéité, mur porteur, plafond… sont donc couverts par la garantie décennale. A l’inverse, les portes et les fenêtres ne sont pas couvertes par la décennale.  

Quelle différence entre garantie biennale ou garantie décennale dans la construction d'un immeuble neuf ?

  Si la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement assure les équipements durant deux ans, c’est-à-dire ce qui dissociable du bien immobilier comme un interphone par exemple, la garantie décennale couvre, elle, tout ce qui a trait au gros-œuvre et à la structure du bâtiment en lui-même. En parallèle, la garantie de parfait achèvement assure les problèmes rencontrés durant la première année après la réception des travaux de la maison neuve ou de l'appartement neuf.

Fenêtre ? Toiture ? Quels sont les travaux soumis à l'assurance décennale ?

  Les malfaçons ou réserves observées dès la réception du chantier sont, elles, couvertes durant un an par la garantie de parfait achèvement et non par la décennale. Il s’agit alors de la mettre en œuvre si l’appartement livré ne correspond pas scrupuleusement à la notice technique de l’acte authentique de vente.  

Comment faire marcher la décennale d'un constructeur ?

  Première étape pour activer la garantie décennale : l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception directement au constructeur ou promoteur le mettant en demeure de réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état. Pour détailler votre demande, il peut être utile de faire des photos, voire de faire intervenir un huissier pour constater officiellement le sinistre.   Si le constructeur refuse d’effectuer les réparations, il est possible de recourir au tribunal de grande instance qui statuera.  Si le constructeur n’existe plus ou est insolvable, le recours s’effectuera contre son assureur. Dans le cas de dommages dans les parties communes d’un immeuble, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a constaté des malfaçons, c’est au syndic de copropriété de lancer la procédure auprès du promoteur. Lire aussi - Comment émettre des réserves dans les parties communes ?  

Différence entre garantie décennale et assurance dommage-ouvrages

  Dans le cas de la garantie décennale, c’est le « constructeur » qui s’assure et finance donc cette obligation. Tandis que l’assurance dommage-ouvrages est prise, avant le début de la construction, par le maître d’ouvrage, celui qui fait construire sa maison par exemple, afin de recevoir une compensation financière si la garantie décennale ne peut être mise en œuvre.   Info en + : le premier acquéreur mais également les acheteurs suivants sont couverts par la garantie décennale. Lire aussi - Immobilier neuf : que faire en cas de malfaçons ?  

Est-ce que la décennale est obligatoire ? Ne pas négliger l'attestation !

  Un constructeur de maison ou un promoteur immobilier et/ou les entrepreneurs qui travaillent sur le chantier doivent obligatoirement fournir à l’acheteur les preuves de son assurance décennale. En effet, cette assurance qui protège les propriétaires d'une habitation neuve contre les dommages causés par des défauts de construction est obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment intervenant sur la construction, de rénovation ou d’aménagement. Aussi appelée responsabilité civile décennale, elle a été mise en place par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et s'applique aux travaux réalisés depuis cette date.
Il est impératif de refuser de signer tout devis ou contrat qui ne serait pas assorti de cette assurance décennale. L'attestation de garantie décennale fournit par le constructeur ou le promoteur doit préciser les coordonnées de l'assureur. En cas de doute, il est plus que recommandé de joindre la compagnie d'assurance pour vérifier la véracité du contrat d'assurance.  

Comment faire s'il n'y a pas de responsabilité de l'entreprise ?

  Dans le cas où les attestations d’assurance décennale seraient falsifiées ou inexistantes, le professionnel est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois et/ou d’une amende de 75 000 €, auxquels s’ajoutent les frais pour assurer les réparations nécessaires.
En parallèle, si le constructeur reste défaillant, le maître d’ouvrage en tant qu'acheteur pourra lui faire jouer son assurance dommages-ouvrages afin d’obtenir des dédommagements.