Frais de notaire : l'immobilier neuf épargné par la hausse annoncée des droits de mutation

Soulagement dans un contexte tendu, l’achat d’un logement neuf sera épargné par l’augmentation annoncée des frais de notaire ou plus justement droits de mutation, à l’inverse de l’immobilier ancien qui pourrait bientôt coûter encore plus cher.

La récente annonce du Premier ministre, Michel Barnier, concernant une hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux, DMTO, de 0,5 % au profit des départements a suscité de nombreuses réactions. Si cette mesure vise à renflouer les caisses des départements, elle impactera directement les acheteurs immobiliers... mais pas tous. Bonne nouvelle pour ceux qui s’intéressent au neuf : ce segment du marché resterait épargné par cette augmentation, qui ne concerne que l’immobilier ancien. Une distinction bienvenue dans un contexte déjà complexe pour les acheteurs.  

Une augmentation des frais de notaire ciblée sur l’ancien

  Les DMTO, souvent appelés à tort « frais de notaire », sont des taxes perçues par le Trésor public lors de la transaction d’un bien immobilier. Bien que limitée à 0,5 %, cette nouvelle hausse possible que pourrait voter les départements, alourdira la facture pour les acheteurs dans l’ancien, avec un coût supplémentaire de 500 € pour chaque tranche de 100 000 € du prix d’achat. Ainsi, pour un bien de 200 000 €, les frais augmenteront d’environ 1 000 €, passant de 10 000 à 11 000 € environ, ce qui peut peser lourd sur les budgets déjà contraints, notamment pour les primo-accédants.
Pour les acheteurs de l’ancien, cette augmentation pourrait être un frein majeur. Selon Séverine Amate, fondatrice d’Amate Réseaunance : « Ce n’est pas une taxe invisible, c’est un chèque direct signé par les acheteurs immobiliers aux départements. Les ménages modestes, souvent avec un apport limité, seront les premiers pénalisés. Cela peut suffire à bloquer certains projets. »
En effet, les banques demandent de plus en plus que ces « frais de notaire » soient financés par l’apport personnel des ménages. De nombreux primo-accédants disposent d’un apport inférieur à 10 000 €, une somme parfois juste suffisante pour couvrir les frais de notaire actuels. Cela peut aussi impacter les mensualités du crédit, si ces frais supplémentaires sont financés par un emprunt. Avec cette possible augmentation des frais de notaire, certains pourraient être contraints de revoir leur projet à la baisse ou de renoncer à acheter dans l’ancien.   Découvrir aussi - Comment acheter sans apport ?   A l’inverse, les biens immobiliers neufs ne sont pas concernés par cette mesure. Grâce à un régime fiscal avantageux, les droits de mutation dans le neuf restent plafonnés à environ 0,7 % du prix du bien, contre 5 à 6 % dans l’ancien. Une différence majeure qui pourrait renforcer l’attractivité de l’immobilier neuf, déjà apprécié pour ses avantages énergétiques et son absence de travaux à prévoir. Au total, quand on ajoute les émoluments des notaires, le taux reste donc sous la barre des 3 % dans le neuf, contre environ 8 % dans l’ancien. Lire également - Tout savoir sur les frais de notaire avantageux dans le neuf  

Pourquoi une telle mesure malgré ses conséquences pour les ménages ?

  Cette hausse a été annoncée dans un contexte de baisse des transactions immobilières et de hausses des taux d’intérêt, qui ont réduit les recettes des départements. Les DMTO, qui constituent une source de financement essentielle pour les collectivités locales, servent notamment à financer des services publics tels que l’aide sociale, les collèges ou les infrastructures routières. Estimée à générer 1 milliard d’euros supplémentaires sur trois ans, cette mesure est présentée comme temporaire par Michel Barnier, avec un bilan prévu à son terme.  

Le logement neuf, grand gagnant de cette décision ?

  Dans un marché immobilier en tension, l’exonération du neuf de cette hausse pourrait être un atout stratégique pour ce segment. Non seulement les acheteurs dans le neuf bénéficient de droits de mutation réduits, mais ils profitent également d’autres avantages tels que des logements aux dernières normes techniques et environnementales, d’où une meilleure efficacité énergétique et des factures réduites et, dans certains cas, des incitations fiscales comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro.
Si le neuf reste une solution pour contourner l’augmentation des frais de notaire, cette distinction entre neuf et ancien pourrait accentuer les disparités sur le marché immobilier, en pénalisant davantage les zones où l’ancien est prédominant.
Cette hausse pourrait intervenir à un moment délicat pour l’immobilier, alors que le marché commence à peine à se stabiliser après des mois de recul. Si elle ne dissuadera pas nécessairement les acheteurs déterminés, elle pourrait ralentir les transactions dans l’ancien, notamment dans les zones où la demande est déjà fragile.
La ministre du Logement et de la Rénovation urbaine, Valérie Létard, s’est d’ailleurs montrée réservée sur cette mesure lors d’une intervention sur France Info fin octobre : « Relancer la production de logements et remettre le marché en bonne forme rapportera beaucoup plus qu’une augmentation de taxe. »
Si l’immobilier neuf sort indemne de cette possible hausse des DMTO, les acheteurs dans l’ancien devront composer avec un surcoût non négligeable. Dans un contexte où les ménages font déjà face à des taux d’intérêt élevés, à une inflation persistante et à une hausse des charges, cette mesure pourrait ralentir les projets immobiliers de certains Français. Reste à voir si elle sera adoptée massivement par les départements, et surtout, si son caractère « temporaire » sera respecté dans le temps. Pour l’immobilier neuf, c’est une opportunité supplémentaire de séduire les acheteurs. Pour l’ancien, c’est un obstacle de plus à franchir.