Immobilier neuf : que faire en cas de malfaçons ?

Même si des garanties juridiques existent, l’immobilier neuf n’est pas exempt de malfaçons. Mode d’emploi pour signaler ces défauts liés aux travaux de construction d'un logement neuf.

Elles évoluent grâce à la maquette numérique et au BIM mais restent pourtant nombreuses, que faire en cas de malfaçons dans la VEFA ? Appelées réserves au moment de la livraison d’un logement neuf, voici comment signaler et régler les problèmes de malfaçons dans l’immobilier neuf.   

Définition, c’est quoi les malfaçons ?

  L’achat sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, mais aussi dans le cadre d’un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, implique généralement que le logement acheté n’est pas encore construit. Alors pour protéger le futur propriétaire, des garanties légales existent pour obtenir réparation des malfaçons ou désordres survenus lors de la construction. Ces malfaçons sont des défauts ou imperfections de construction résultant d’une mauvaise conception de l’ouvrage et/ou d’une mauvaise exécution des travaux.  

Malfaçon lors de travaux : quels sont les défauts les plus courants ?

  Fissures anormales, infiltrations d’eau, défauts de solidité… voilà quelques-unes des malfaçons que l’on peut retrouver dans un appartement neuf. La première des malfaçons repérée par l’Agence qualité construction dans son dernier baromètre est à propos des revêtements de sol intérieur et notamment le carrelage. C’est 10 % des indemnisations dans la promotion immobilière au titre de la dommage-ouvrage ou garantie décennale. En maison individuelle, on trouve aussi les désordres de couverture en petits éléments : évacuation des chêneaux par exemple. Sur le podium des malfaçons dans les appartements neufs, on observe également les problèmes de fenêtres et portes-fenêtres.   

Les nouvelles malfaçons de la VEFA : infiltration d'eau, problèmes thermiques...

  Parmi les nouvelles malfaçons, de plus en plus traitées ces dernières années, on signale des problèmes croissants d’évacuation liés aux douches à l’italienne ; mais aussi celles à propos de l’étanchéité des toitures-terrasses ou toitures végétalisées.  A l’inverse, même si elles restent coûteuses, la part des malfaçons à propos des fondations ou des façades en béton a tendance à diminuer au fil des ans. Certaines malfaçons thermiques liées au respect des nouvelles normes environnementales, RE 2020 ou des équipements liés, peuvent aussi apparaître.  

Quelles garanties ? Quel recours en cas de malfaçon dans un logement neuf ?

  L’avantage dans un logement neuf que ce soit un appartement neuf en collectif par un promoteur ou une maison individuelle réalisée par un constructeur, ce sont les garanties de construction : garantie de parfait achèvement, garantie de biennale ou de bon fonctionnement, garantie décennale. Elles couvrent les biens immobiliers neufs jusqu’à 10 après la réception des travaux.   

Quelle assurance couvre les malfaçons ? Garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale... ?  

  La garantie de parfait achèvement permet de signaler les malfaçons qui surviennent durant la première année. En dehors des effets dus à l’usure normale ou à l’usage, cette garantie permet notamment de couvrir la réparation des réserves observées lors de la livraison ou jusqu’à 12 mois après.  C’est ensuite la garantie biennale ou de bon fonctionnement qui prend le relais pour assurer durant deux ans les malfaçons affectant les équipements dissociables de l’ouvrage : interphone, chaudière, plomberie, chauffe-eau, moquette…  Enfin, c’est la garantie décennale, d’une durée de 10 ans, qui couvre les désordres structurels du logement neuf et même de l’immeuble neuf.  

Comment faire constater et quelles indemnités obtenir en cas de malfaçons ? Qui contacter ?

  En tant qu’acquéreur d’un logement neuf, les garanties propres à la VEFA en cas de malfaçons permettent la mise en demeure de l’entrepreneur de réaliser les travaux de réparation. Si le promoteur ne réalise pas ou ne fait pas réaliser ces réparations, vous pouvez déclarer le sinistre auprès de votre assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. L’assureur a alors un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une proposition d’indemnité, qui doit être versée sous 15 jours si vous l’acceptez. Lire aussi - Comment déposer des réserves en VEFA ?  

Les dommages et intérêts possibles dans la construction neuve

Vous pouvez aussi obtenir des indemnités financières reposant sur trois types de préjudices : préjudice de jouissance, préjudice économique, préjudice moral. Le préjudice de jouissance compense le trouble de jouissance. Par exemple, en cas de retard de livraison en VEFA, les pénalités de retard sont habituellement de 1/3000ème du prix total par jour de retard. 
En cas de préjudice moral et/ou économique, l’acquéreur peut faire une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts supplémentaires. Exemple : si vous devez louer un autre bien immobilier ou un garde-meuble en attendant les réparations.  

Malfaçon immeuble neuf : comment les signaler ?

  Même principe que les désordres survenus à l’intérieur du logement, si des malfaçons interviennent dans les parties communes, façades ou même les abords d’un programme neuf, la garantie décennale, s’appuyant sur l’assurance dommage-ouvrage, peut jouer. Lire aussi - Comment assurer un logement neuf ? Que ce soit dans votre logement ou dans les parties communes, le principe est le même pour signaler ces malfaçons : vous, ou le syndic de copropriété s’il s’agit des parties communes, signalent le désordre observé par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier. Ce sera alors à lui de réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état. En cas de refus de sa part, un recours auprès des tribunaux est possible. Si l’entreprise de construction n’existe plus ou est insolvable, le recours s’effectuera contre son assureur. Quoi qu’il en soit, grâce à ces garanties légales, le contrat VEFA ou le CCMI restent des dispositifs fiables et qualitatifs pour acheter ou faire construire un logement neuf, assurant la construction durant de nombreuses années.