Retard livraison VEFA : que faire ? 

Le retard de livraison d’un appartement neuf acheté sur plan est l’une des craintes principales des acquéreurs. Pourtant, la VEFA permet de s’en prémunir. Découvrez ici que faire en cas de retard de livraison d’un appartement neuf.

Les causes peuvent être nombreuses et il arrive parfois que la livraison d’un bien neuf ne s’effectue pas à la date prévue par le promoteur immobilier. Heureusement, parmi les atouts de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, l’acheteur d’un appartement neuf sur plan bénéficie de garanties. Mode d’emploi pour faire face au retard de livraison d’une VEFA.  

Contrat de réservation VEFA et retard de livraison du bien

  Qu’est-ce qui peut entraîner un retard de livraison d’une VEFA ? Il y a d’abord les causes légitimes de retard qui permettent au promoteur de justifier une suspension du délai de livraison, voire un retard de livraison. Voici quelques-unes des causes légitimes pouvant justifier un retard de livraison d'un appartement neuf dans le cadre d'une VEFA :
- des intempéries exceptionnelles,
- du retard dans la livraison des matériaux servant au chantier,
- la nécessité de réaliser des fouilles archéologiques ou la découverte d'éléments polluants,
- du retard dans la réalisation des travaux de voirie ou de raccordement n’étant pas du ressort du promoteur,
- des actes de malveillance ou des vols sur le chantier,
- des grèves,
- une défaillance d’entreprise effectuant les travaux comme la faillite d'un sous-traitant... Lire aussi - Comment réussir la livraison d'un appartement neuf ?   

Retard livraison VEFA à cause des intempéries

Ce sont les mauvaises conditions météo qui perturbent le plus souvent les chantiers : inondation, grand froid, neige… en phase gros œuvre permettent de justifier un retard. En revanche, une fois le bâtiment mis hors d’eau, hors d’air, le promoteur ne pourra plus évoquer la neige comme justification. A savoir que le promoteur immobilier doit vous fournir les preuves et justificatifs de ces « clauses légitimes de suspension ou de report de livraison du bien ». Si l’acquéreur réclame des modifications de prestations, appelées TMA Travaux Modificatifs Acquéreurs dans l'immobilier neuf, le retard de livraison pourra alors s'expliquer. D'ailleurs, demander des TMA, via des avenants, repoussent généralement la date de livraison initiale. Certaines causes de retard, cas de force majeur par exemple, ne sont donc pas prises en charge par une quelconque indemnisation. Info en + : pour suivre la bonne avancée du chantier, il existe la visite cloison et la pré-livraison qui permettent de vérifier que les travaux suivent leur cours.  

Retard livraison VEFA et Covid-19

A noter que dans le cas de la pandémie de coronavirus et ses conséquences sur l'évolution des chantiers, le Covid-19 est désormais considéré comme un cas de force majeure. Au même titre qu'une catastrophe naturelle, le retard de livraison d'une VEFA lié au coronavirus ne pourra donner lieu au versement de pénalités.   

Retard VEFA de moins de 30 jours

  C’est à partir du 30ème jour de retard de livraison, sans justification du promoteur, que l’acquéreur peut prétendre à être dédommagé.  C’est ainsi qu’il est donc impératif de préciser une date fixe de livraison dès le contrat de réservation et non un simple trimestre. Par exemple, le contrat de réservation et/ou impérativement l’acte de vente doivent stipuler une date de livraison précise : « au plus tard le 1er mai 2023 » ou « à la fin du deuxième trimestre 2023 » ou encore « dans les 18 mois qui suivent la date de signature de l’acte de vente » ou « dans les 24 mois suivant la date d’ouverture du chantier »… Il faut souligner que rien n’oblige un promoteur à verser une compensation en cas de retard de livraison ; même si le Code de la Construction le prévoit. Le contrat de réservation en VEFA et au moins l’acte de vente authentique doivent donc indiquer les détails de l’indemnité due en cas de retard.  Des associations de consommateurs réclament d’ailleurs aux pouvoirs publics que les pénalités de retard soient, de fait, prévues impérativement dans les contrats de vente en VEFA.  

Retard de livraison appartement neuf et réserves

  Si lors de la livraison de l’appartement neuf, des réserves ont été émises et que le procès-verbal de livraison n’a donc pas été signé, cela compte comme un éventuel retard jusqu’à la levée des réserves. Il est donc possible de percevoir des indemnités au-delà des 30 jours après la date de livraison prévue. Lire aussi - Pourquoi faire appel à un expert de la livraison VEFA pour poser des réserves ?  

Différé de livraison VEFA de plus d’un mois: conséquences et indemnisation

  C’est donc à compter de 30 jours de retard, sans justification, que les acquéreurs peuvent prétendre obtenir des indemnités de la part du promoteur immobilier. Ce n’est bien sûr pas automatique. Le plus souvent l’acte de vente d’un logement en VEFA prévoit une pénalité de 1/3 000ème du prix de vente par jour de retard.

Comment calculer les pénalités du 1/3000ème par jour du prix de la construction ?

Ainsi, cela représente une indemnité de 33 € par jour de retard pour un logement de 100 000 €. Rien qu'un mois de retard et ce sont 3 000 € de pénalités que le promoteur devra vous verser pour l'achat d'un appartement neuf à 300 000 €. Info en + : Le jour de départ du retard de livraison sera également le premier jour de paiement des pénalités de retard.  

Pénalité de retard VEFA : comment les obtenir ?

  Première étape pour obtenir des pénalités de retard d’une VEFA : la mise en demeure du promoteur. Elle s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception, stipulant la date de livraison prévue et une nouvelle date de livraison, ainsi que la somme des pénalités à verser en raison de ce retard de livraison non justifié. Vous pouvez en parallèle faire constater le retard de livraison de votre logement neuf par huissier de justice. Si malgré cette mise en demeure, le promoteur ne livre toujours pas votre appartement neuf acheté sur plan, il est alors nécessaire de saisir un juge afin d’obtenir la livraison, mais également les indemnités.  

Mise en demeure retard livraison VEFA : quelles sanctions ?

  Une fois le juge saisi, il déterminera alors le montant de l’indemnisation à verser par le promoteur à l’acquéreur, que ce soit pour une livraison en retard mais également pour un appartement neuf non conforme à la notice technique incluse dans le contrat de réservation. Si le retard de livraison est trop important ou le logement en VEFA non conforme, c’est également le juge qui pourra décider d’annuler totalement et définitivement la vente.   

Indemnité retard livraison d'un logement neuf : quel recours en cas de préjudice ?

  Même s’ils n’ont pas été fixés dans le contrat de vente, en plus des pénalités de retard de la VEFA, il est aussi possible d’obtenir auprès du juge des dommages et intérêt pour les préjudices créés par une VEFA livrée en retard. Cela consiste par exemple à se faire rembourser les frais d’un garde-meubles ou d’une location temporaire mais aussi les intérêts d’un prêt immobilier ou même la perte de revenus locatifs et/ou perte d'un avantage fiscal en cas d'investissement immobilier en loi Pinel par exemple. Pour cela, il est donc nécessaire de conserver les justificatifs de ces frais inhérents au retard de livraison de votre VEFA. A noter qu'il est également possible d'obtenir réparation du préjudice moral occasionné.   

Est-il possible d’annuler une VEFA en cas de retard de livraison ?

  D’abord, il est important de préciser qu’il est assez rare dans la réalité de devoir annuler un achat sur plan en cas d’un retard de livraison. D’ailleurs, le retard de livraison en VEFA n’est pas une cause d’annulation de la vente d’un appartement neuf. Il ne peut résulter que d’un accord avec le promoteur immobilier ou d’une décision d’un juge.  Sans cette entente avec le promoteur ou cette décision du tribunal, il est toutefois permis d’annuler un contrat de réservation en VEFA mais en perdant le dépôt de garantie.  

Comment annuler un acte de vente en cas de retard de livraison d'une VEFA ?

  Pour rappel, en VEFA, après la signature du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision et récupérer son dépôt de garantie. Par la suite, il ne peut annuler la vente sans perdre d’argent que si : - si l’acte authentique de vente n’est pas signé dans le délai prévu par le promoteur, 
- si le prix de vente final dépasse de 5 % le prix prévisionnel, 
- si le logement subit une réduction de sa valeur supérieure à 10 %, 
- si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat : ascenseur, piscine… n’est pas réalisé, 
- si le logement ne correspond pas au plan initial et si les matériaux utilisés sont non-conforme à la notice descriptive,
- si les conditions suspensives ajoutées au contrat ne sont pas respectées : refus de prêt, non-délivrance du permis de construire…  Lire aussi - Annulation VEFA : comment se rétracter et sous quel délai ?  

Report VEFA : que faire si le chantier reste inachevé ?

  Un retard de livraison masque souvent l’incapacité du promoteur à clore le chantier et à achever les travaux de l’immeuble. D’où l’importance de suivre la bonne avancée du chantier et de vérifier l’exactitude des appels de fonds réglementés.
L’un des atouts de la VEFA est justement les garanties juridiques propres à ce type d’acquisition d’un logement neuf sur plan. C’est ainsi que même si le chantier est stoppé, en cas de défaillance du promoteur, la garantie financière d’achèvement prise auprès d’un établissement bancaire ou d’un assureur prendre en charge la fin des travaux ou le remboursement. Il est donc également impératif d’examiner attentivement la solidité du promoteur immobilier ; mais aussi les détails du contrat d’assurance souscrit couvrant financièrement l'achèvement.   Lire aussi - Logement neuf : les garanties propres de la VEFA Info en + : si le promoteur immobilier ne semble pas coopératif, il peut être intéressant de contacter d’autres acquéreurs dans l’immeuble pour œuvrer ensemble afin de faire accélérer les travaux pour parvenir à la livraison ; mais aussi d’obtenir réparation du préjudice. Pourquoi ne pas créer une association de défense des copropriétaires qui aura alors intérêt à agir auprès du juge.     

Quels sont les retards de livraison non indemnisables selon la jurisprudence ?

  Attention, certains retards de livraison ne sont pas sujets à indemnisation selon la jurisprudence. Si un maître d'ouvrage peut légitimement réclamer une compensation pour des retards causés par des fautes du promoteur, ce dernier ne peut être tenu responsable de tous les événements extérieurs pouvant retarder la livraison d'un logement en VEFA. Cette notion repose sur le principe de justice contractuelle, où certains retards ne sont tout simplement pas indemnisables. D'abord, les cas de force majeure sont exclus, définis par des événements imprévisibles et inévitables échappant au contrôle du débiteur. Vous pouvez aussi être tenu responsable de ces retards en tant que maître d'ouvrage, ce qui peut également annuler le droit à une indemnisation. Par exemple, des modifications de projet en cours de réalisation ou des ordres intempestifs pour des travaux supplémentaires peuvent être imputés au maître d'ouvrage. En cas de retard de paiement par le maître d'ouvrage, le promoteur peut invoquer l'exception d'inexécution, lui permettant de suspendre les travaux jusqu'à réception du paiement sans encourir de pénalités. Par ailleurs, des clauses contractuelles prévoient des « causes légitimes de suspension/report du délai de livraison », telles que les intempéries, les difficultés rencontrées par les entreprises intervenantes, ou la découverte d'éléments archéologiques. Bien que contestées pour leur validité, ces clauses ont été confirmées comme non abusives par la Cour de cassation et la Commission des clauses abusives, y compris celles prévoyant un doublement de la durée non indemnisée en cas d'intempéries.     En conclusion, les pénalités en cas de retard de livraison en VEFA ne sont pas obligatoires. Il est donc nécessaire de vérifier qu’elles soient bien présentes dans le contrat de vente, avec leur montant et les modalités de versement. Pénalité ou pas, quoi qu’il en soit le mieux est encore de trouver un compromis avec le promoteur et de peser le bénéfice/risque financier d’une action judiciaire.