Dispositif Pinel : les dates clés à respecter pour défiscaliser

Pour défiscaliser avec le dispositif Pinel, il faut respecter certaines étapes clés pour réussir son investissement immobilier. Tour d’horizon des dates clés à respecter pour parvenir à réduire ses impôts avec la loi Pinel. 

Pour défiscaliser avec le dispositif Pinel, il faut respecter certaines étapes clés pour réussir son investissement immobilier. Tour d’horizon des dates clés à respecter pour parvenir à réduire ses impôts avec la loi Pinel.  

Dispositif Pinel 2024, c'est quoi ? Qui a mis en place la loi Pinel ?

  La loi Pinel est un dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf (ou ancien sous conditions de lourds travaux), créé lors du gouvernement Valls par la ministre du Logement de l'époque, Sylvia Pinel. En contrepartie d’un engagement de mise en location du bien immobilier en respectant un plafond de loyer et de ressources pour le locataire, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €. Pour obtenir cette défiscalisation Pinel auprès de l’administration fiscale, il faut bien sûr respecter plusieurs dates clés, notamment dans le cas d’un achat en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement.  

Jusqu'à quelle date limite peut-on bénéficier du dispositif Pinel ?

  Créé en 2014, le dispositif Pinel porte le nom de la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, suite au remplacement de la loi Duflot. Prorogé depuis, il sera possible d’effectuer un investissement Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 dans les zones dites tendues du marché locatif, c’est-à-dire les zones A, Abis et B1. Les zones B2 et C sont exclues du dispositif mais il existe des exceptions, comme pour les programmes neufs réalisés dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif. A noter qu’à compter du 1er janvier 2023, une version sous-évaluée du dispositif Pinel est prévue, abaissant les bonus fiscaux, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, QPV, ou à profiter du Super Pinel ou désormais Pinel+, c’est-à-dire des logements plus performants et offrant une meilleure qualité d’usage. C’est principalement via un achat sur plan auprès d’un promoteur immobilier, achat dit en VEFA, que se réalise un investissement locatif avec la loi Pinel. Il s’agit d’un logement neuf qui n’est pas encore commencé ou pas encore construit totalement. D’où l’importance des dates pour défiscaliser en Pinel.

Un délai de rétractation lors de l’achat sur plan

  C’est un contrat de réservation signé avec le promoteur qui marque le plus souvent le début d’un investissement Pinel. En échange d’un acompte qui représente jusqu’à 5 % du prix d’achat, le promoteur réserve le logement neuf pour le futur propriétaire. L’investisseur a alors un délai de 10 jours pour revenir sans frais sur son engagement. Passé ce délai, place ensuite à la signature officielle de l’acte de vente chez le notaire pour authentifier l’achat Pinel. Là, ce sont les règles juridiques d’un contrat VEFA qui s’applique pour éventuellement casser la vente. A noter : depuis le 1er janvier 2022, il n'est plus permis de réaliser un investissement Pinel en maison individuelle. Seuls les appartements neufs, situés dans un bâtiment d'habitations collectif, sont éligibles à cette loi de défiscalisation.   

Un calendrier de paiement à respecter pour investir en Pinel

  Comme pour tout achat sur plan, une fois l’acte authentique de vente signé chez le notaire, l’investisseur devient propriétaire du logement neuf au fur et à mesure de sa construction en payant progressivement son achat immobilier. Il faut alors respecter un calendrier de paiement réglementé dans le cadre de la VEFA : par exemple 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, 70 % quand le bâtiment est hors d’eau, hors d’air... L’investisseur Pinel conservera les derniers 5 % au moment de la livraison et quand les éventuelles réserves / malfaçons seront levées.   

Fin du Pinel : un délai de 30 mois pour achever les travaux

  Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel, les travaux doivent être achevés dans un délai de 30 mois maximum après la signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire.  Nouveauté : face aux aléas que peuvent subir les chantiers de construction, les pouvoirs publics ont créé des exceptions à ce délai de 30 mois. Des cas de force majeur qui permettent d’aller au-delà de ce délai fixe d’achèvement des travaux. Exemples en cas d’un chantier interrompu par un arrêté de mise en péril suite à l’affaissement du terrain ou en cas d’invalidation du permis de construire... Les périodes de confinement, les retards liés aux pénuries de matériaux en raison de la crise éco-sanitaire peuvent aussi entrer dans ce champ des cas de force majeur. Le délai sera alors prolongé de la durée d’interruption des travaux au cas par cas, précise l’administration fiscale.  

Une première année pour parvenir à louer son achat Pinel et trouver un locataire

  Les avantages fiscaux pour un logement VEFA sont appliqués à partir de l’année d’achèvement des travaux. Le propriétaire-bailleur a alors une année pour mettre en location son bien immobilier et surtout trouver un locataire répondant aux critères de ressources imposés par le dispositif Pinel. Si ce délai n’est pas respecté, l’investisseur peut tout simplement perdre son bénéfice fiscal au titre de la loi Pinel. Info en + : la location d’un investissement Pinel est régi par deux critères principaux. Il faut respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. Un plafond qui correspond à presque 70 % des ménages. Trouver un occupant en proposant un logement neuf, avec des loyers d’environ 20 % moins cher que le marché locatif classique, ne devrait donc pas poser de problème. En sachant qu’il est possible de louer à ses propres parents ou enfants s’ils n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur Pinel et s’ils respectent les plafonds de ressources. Les ascendants ou descendants du propriétaire-bailleur peuvent donc bénéficier des atouts d'un logement Pinel.  

Une période de location à respecter pour investir dans un appartement Pinel

  6 ans, 9 ans ou 12 ans, le dispositif Pinel impose de louer le bien immobilier durant un minimum de 6 ans, en contrepartie d’une réduction d’impôt jusqu'à 12 % du prix d’acquisition du logement neuf, soit jusqu’à 6 000 € d’avantage fiscal chaque année.   

Quelles sont les réductions fiscales du dispositif Pinel en 2024 pour une location de 6 ans ?

  En effet, la réduction d'impôt se calcule sur un montant plafonné de 300 000 €, soit 12 % de ce prix d'acquisition, ce qui correspond à 36 000 € sur 6 ans et 6 000 € par an. Ainsi, pour un appartement neuf de 150 000 €, l'avantage fiscal sera de 3 000 € par an. A cette période minimale de 6 années, il est possible de reconduire l’engagement de location pour une durée de deux fois trois ans, afin d’augmenter le bonus fiscal jusqu'à 18 % pour 9 années de location, 21 % pour 12 ans. Passée cette période de location, il est alors possible de revendre son investissement Pinel, de l’occuper soi-même au titre de sa résidence principale ou secondaire ou de le mettre en location sans plafond à respecter.