Investir dans l'immobilier neuf ou ancien à rénover : comment choisir ?

Entre fiscalité avantageuse et coûts de rénovation, comment investir dans l'immobilier neuf ou ancien à rénover en 2024 ? Alors que les prix baissent et que les réglementations se durcissent, découvrez les meilleures options selon votre projet.

Avec la baisse actuelle des prix de l'immobilier, tant dans le neuf que dans l'ancien, les investisseurs et acheteurs sont toujours plus nombreux à se poser cette question capitale : faut-il privilégier l’achat d’un bien neuf ou celui d’un bien ancien à rénover ? Ce dilemme est au cœur des arbitrages immobiliers en 2024. Face à un marché en mutation, la décision dépendra de nombreux facteurs, dont la localisation, les perspectives de rentabilité, les coûts à anticiper et les aides disponibles. Alors, où faut-il investir ?
Depuis plusieurs mois, le marché immobilier connaît une baisse des prix significative, estimée à environ 7 % en un an. Cette tendance à la baisse, observée également dans le neuf, redonne espoir à de nombreux Français en quête d’investissements immobiliers. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires par le biais de la location, l’immobilier afin d'acheter pour louer redevient une option attrayante. Cependant, cette baisse des prix s’accompagne d'incertitudes persistantes liées aux fluctuations des taux d'intérêt, au durcissement des normes énergétiques et à l’avenir de certaines aides fiscales.  

Immobilier neuf ou ancien à rénover : avantages et inconvénients

 

Investir dans le neuf : des garanties pour un logement aux dernières normes

L’achat dans le neuf présente de nombreux avantages. D’abord, les biens neufs répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique et de confort. Les acheteurs peuvent donc espérer réaliser des économies sur leurs factures énergétiques, un point non négligeable dans un contexte où les réglementations sur les passoires thermiques se durcissent.
En termes de fiscalité, l’achat d’un bien neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 8 % dans l’ancien. Il est également possible d’être exonéré de taxe foncière pendant deux ans, une exonération conditionnelle selon les communes.
Autre point fort : les garanties offertes par les constructeurs, comme la garantie décennale, qui protège contre les malfaçons pouvant affecter la structure du bien pendant dix ans. Cependant, investir dans le neuf nécessite souvent de la patience, les délais de livraison pouvant être longs, surtout dans le cadre d’une vente en l’état de futur achèvement, VEFA. Lire également - Comment faire en cas de retard de livraison en VEFA ?  

Investir dans l’ancien à rénover : trouver la bonne opportunité

L’immobilier ancien, de son côté, offre une plus grande flexibilité et souvent des emplacements plus centraux et stratégiques, particulièrement dans les grandes villes où les opportunités de construction neuve se raréfient. Les investisseurs peuvent espérer une marge de négociation plus importante sur le prix d’achat, et les biens sont généralement disponibles immédiatement, sans avoir à attendre la fin des travaux de construction. Toutefois, l’ancien implique quasi systématiquement des travaux de rénovation. Ces rénovations peuvent être coûteuses, notamment avec l’obligation de mise en conformité énergétique. Le Diagnostic de Performance Énergétique, DPE, est désormais un critère clé et la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux sera exigée pour les copropriétés de plus de 15 ans dès 2025. Bon à savoir : à noter qu'investir dans l'immobilier neuf ou ancien bénéficie de plusieurs aides financières. Dans le neuf, le dispositif Pinel et sa version améliorée Pinel+ proposent des réductions d'impôt pour les investissements locatifs. Dans l'ancien, le dispositif Denormandie encourage la rénovation dans les zones dégradées avec une réduction fiscale similaire à celle du Pinel.   

Où investir ? La localisation : une aide capitale à la décision

  Le choix entre immobilier neuf et ancien dépend en fait largement de la localisation du bien. Certaines villes présentes des opportunités plus intéressantes pour l’un ou l’autre. Selon la dernière étude de Maslow.immo, certaines villes se démarquent clairement en 2024.
Dans l’immobilier neuf, Meyzieu, dans la région lyonnaise, arrive en tête avec des prix 51 % moins chers que dans l’ancien rénové. Bordeaux et Montreuil suivent, avec respectivement 42,77 % et 42,13 % d’écart de prix en faveur du neuf. Meylan près de Grenoble et Clamart complètent ce Top 5.
À l’inverse, dans l’ancien à rénover, La Roche-sur-Yon se distingue avec un prix 23,23 % inférieur à celui du neuf. Pessac, en région bordelaise, qui accueille l’un des plus importants campus européens, et Lyon complètent le podium des villes où il est plus avantageux d’investir dans l’ancien rénové. Créteil en région parisienne et Nice intègrent également ce Top 5 des meilleures villes pour investir dans l’ancien rénové. Un classement qui a complètement évolué en un an.
Clairement, il n’y a donc pas de réponse universelle à la question sur l’investissement dans le neuf ou l’ancien. Chaque acquéreur doit évaluer son projet au cas par cas, en tenant compte des avantages fiscaux, des aides disponibles, ainsi que des tendances locales du marché immobilier à une période donnée.