Défiscalisation immobilière : quelles sont les lois pour réduire vos impôts en 2024 ?

Dispositif Pinel ou loi Malraux, voilà les deux principaux dispositifs de défiscalisation et d’investissement immobilier en vigueur en France, maintenant que le Censi-Bouvard disparaît ; mais d'autres mécanismes existent pour se créer un patrimoine immobilier en réduisant vos impôts. Comparatif sur la défiscalisation immobilière en 2024.

Pinel, Malraux ou auparavant Censi-Bouvard, Duflot, Scellier, De Robien, voici des noms qui évoquent des dispositifs fiscaux pour soutenir l’investissement immobilier, des solutions actuelles ou passées pour se constituer un patrimoine et défiscaliser, mais chacun de façon différente. D'autres mécanismes existent en parallèle pour réduire vos impôts. Voici comment investir dans l'immobilier locatif pour défiscaliser et tout savoir sur la défiscalisation immobilière en 2024. De quoi s'informer sur les lois de défiscalisation.  

Quelle loi choisir pour défiscaliser ? Comment défiscaliser en immobilier ?

  La défiscalisation immobilière consiste à réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. La défiscalisation dans l’immobilier s’appuie sur des dispositifs fiscaux créés pour soutenir la production de logements neufs pour le marché locatif et/ou la rénovation et la sauvegarde du patrimoine historique, là encore en vue de l’intégrer au marché locatif. Pour cela et depuis de très nombreuses années, les lois de défiscalisation immobilière se sont multipliées : loi Demessine, loi de Robien, loi Besson, loi Cosse, loi Borloo, loi Scellier, loi Duflot, loi Denormandie, loi Girardin et la dernière en date et la plus utilisée actuellement pour soutenir l'objectif de davantage de construction de logements neufs : la loi Pinel.  

Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?

  La défiscalisation dans l’immobilier neuf ou ancien repose le plus souvent sur trois critères :  - il doit s’agir d’un logement neuf, en VEFA, ou rénové après d’importants travaux - l’investissement locatif doit être réalisé dans une zone géographique précise - l’investisseur doit appliquer un certain nombre de contreparties et d’engagements : durée de location imposée ou plafond de loyer à respecter par exemple.  

Comment défiscaliser légalement en 2024 ? Que veut dire défiscaliser ? Définition

  Défiscaliser en investissant dans l’immobilier en 2024 montre de nombreux avantages, notamment dans le contexte actuel. En effet, en cette période d’inflation, au-delà des + 4 % fin 2023 selon les premières estimations de l’Insee, les investisseurs se sont de tout temps repliés vers l’immobilier neuf ou ancien.  Même si les taux d’intérêt remontent depuis février 2022, ils restent attractifs et comme à leurs niveaux du début des années 2010, où ils étaient au-delà des 4 %. Comme l’immobilier est le seul placement financier qui permet d’investir à crédit et même sans apport personnel, c’est le bon moment d’en bénéficier. En profitant de l’effet levier du crédit immobilier, il est possible de se constituer un patrimoine en réduisant ses impôts grâce aux lois de défiscalisation, tout en remboursant les mensualités de son emprunt grâce aux rentrées de loyers.  Après deux ans de pandémie, puis, maintenant, face au contexte international de la guerre en Ukraine, défiscaliser dans l’immobilier neuf ou ancien en 2024 permet aussi de profiter de la valeur refuge qu’est la pierre. Face à la volatilité des marchés financiers et de la bourse, acheter pour louer un logement est concret et offre une sécurité et rentabilité.    

Après les lois De Robien, Scellier, Duflot... le dispositif Pinel pour défiscaliser jusqu'à fin 2024

  C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus apprécié ces dernières années par les investisseurs. Applicable depuis 2014 et prorogé jusqu'au 31 décembre 2024, la loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, que le contribuable fait construire ou qu’il réhabilite. Ce dispositif a remplacé la loi Duflot qui elle-même se substituait à la loi Scellier. L’investisseur s’engage à louer le bien nu à usage d’habitation principale du locataire dans les 12 mois suivant l’acquisition, l’achèvement ou la réhabilitation et pour une durée minimale de 6 ans. L’avantage fiscal du dispositif Pinel : une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, de maximum 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement dans la limite de deux investissements par an et d’un plafond annuel de 300 000 €. Cela offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 6 000 € par an.  A noter que depuis 2023, le bonus fiscal à taux plein est conditionné à un logement neuf écologique avec confort d'usage supplémentaire ou à sa localisation dans un quartier prioritaire de la ville. Sinon, la défiscalisation a progressivement baissé en 2023 puis de nouveau en 2024. Pour maintenir un niveau de défiscalisation maximal, les critères du dispositif Pinel+ doivent s'appliquer depuis le 1er janvier 2023. 
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur Pinel s’engage à appliquer des plafonds Pinel qui encadrent le niveau des loyers et le choix des locataires. Revalorisés chaque année pour assurer la rentabilité locative de l’investissement, ces plafonds Pinel servent à orienter la location de ces logements neufs dits intermédiaires vers les classes moyennes. En effet, 70 % des ménages ont des revenus éligibles au plafond de ressources de la loi Pinel. De quoi facilement trouver un locataire. Particularité de la loi Pinel : il est permis de louer son investissement Pinel à sa famille. Parents, grands-parents ou enfants, s’ils respectent les critères de ressources et s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur, il est possible de louer à ses ascendants ou descendants.   

Défiscaliser dans l’immobilier neuf en outre-mer

  A noter qu’il existe un dispositif Pinel spécifique pour l’outre-mer. Pour un investissement immobilier dans les Dom-Tom, que ce soit en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Nouvelle-Calédonie mais aussi en Polynésie française, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Barthélémy ou Saint-Martin... la durée d’engagement de location reste la même : 6, 9 ou 12 ans mais le bonus fiscal est porté à 32 % et peut donc atteindre 8 000 € par an. Des plafonds Pinel outre-mer spécifiques s’appliquent. Autre avantage de la loi Pinel outre-mer : le plafond des niches fiscales est porté à 18 000 € pour un investissement dans les Dom-Tom contre 10 000 € par an pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.  

Défiscalisation immobilière : la loi Malraux pour l’immobilier sauvegardé

  Parmi les lois de défiscalisation immobilière, la plus ancienne est la loi Malraux, du nom du ministre et écrivain, qui l’a mise en place pour entretenir le patrimoine des centres anciens en 1962. La loi Malraux, improprement aussi appelée loi monuments historiques, est un dispositif d’investissement pour soutenir des dépenses de restauration de logements situés dans des secteurs sauvegardés, c’est-à-dire en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. A noter que la loi Malraux a été prorogée jusqu’à fin 2023 afin d'offrir un crédit d'impôt sur le montant total des travaux effectués sur des bâtiments dans des sites patrimoniaux remarquables.  Concrètement, l’investisseur réalise des lourds travaux de rénovation d’un bâtiment ancien, situé dans un secteur sauvegardé, des travaux suivis par un architecte des Bâtiments de France, en contrepartie d’une déduction d’impôt d’une partie des frais engagés. Autre engagement de l’investisseur : louer le bien à usage de résidence principale dans les 12 mois après l’achèvement des travaux et pour une durée de 9 ans minimum. L’avantage fiscal de la loi Malraux : une réduction d’impôt de 30 % du montant de certaines dépenses de restauration immobilière dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt.  Particularités de l'investissement Malraux : contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de plafond de loyers et de ressources à respecter. Il est aussi exclu du plafond des niches fiscales de 10 000 €.  

Quoi pour remplacer l'investissement locatif dit Censi-Bouvard en résidence services ?

  Depuis le 1er janvier 2023, la loi Censi-Bouvard, associé au statut LMNP, ne permet plus d’acquérir un logement neuf meublé dans une résidence avec services, c’est-à-dire dans un établissement médicalisé de type EHPAD, une résidence étudiante, une résidence senior ou une résidence pour personnes âgées. Jusqu'au 31 décembre 2022, l’investisseur en Censi-Bouvard s’engageait à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 années et à signer un bail commercial d’une durée équivalente avec un exploitant qui assurait l’entretien et la gestion locative de la résidence services. L’avantage fiscal du Censi-Bouvard était une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans la limite de 300 000 €, soit jusqu’à 3 666 € d’impôt en moins chaque année.  Un principe que le gouvernement Borne n'a pas souhaité prorogé au-delà de 2023 et il faudra opter pour d'autres mécanismes pour continuer à investir en immobiler géré et ainsi pour s'éviter la gestion locative au quotidien d'un investissement immobilier. En effet, le bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant permet à l’investisseur de ne pas avoir à gérer et financer les travaux d’entretien courant, le recouvrement des loyers ou encore de trouver des locataires. D’où la nécessité de s’assurer de la fiabilité de ce futur exploitant avant de s’engager.  Si le Censi-Bouvard disparaît donc pour investir en résidence étudiante et en résidence senior, c'était déjà le cas pour les résidences de tourisme, à la mer ou à la montagne par exemple. Il est donc permis d’investir dans ce type de résidences services en location meublée via le statut LMNP / LMP, statut de Loueur de Meublé Non Professionnel, qui offre des revenus locatifs faiblement imposés mais pas de crédit d'impôt à proprement parler.  Lire aussi - Investissement Censi-Bouvard : que faire au bout des 9 ans ?  

Comment réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ?

  Outre ces précédents dispositifs de défiscalisation immobilière, il est aussi possible de réduire ses impôts ou ses revenus fonciers grâce à d’autres dispositifs. Il est par exemple permis d’investir dans l’immobilier neuf en nue-propriété ou démembrement de propriété. Ce système permet de payer moins cher à l’achat un logement neuf car l’investisseur laisse l’usufruit pendant 15 à 25 ans, à un bailleur qui s’occupe de la gestion locative et de l’entretien. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit que le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors continuer de le louer, le vendre, voire l’occuper lui-même. Un investissement immobilier qui est exclu du calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Lire aussi - Comment investir en démembrement de propriété ?   Pour défiscaliser de façon éthique, il est également permis d’investir avec le Prêt Locatif Social ou PLS. Un investissement en Prêt Locatif Social finance en totalité ou en partie la construction d’un logement social à louer. En contrepartie du respect de plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, comme avec la loi Pinel, l’investisseur en PLS obtient une TVA réduite à 10 %, une exonération de taxe foncière, des revenus fonciers faiblement imposés. De quoi compenser l’application des plafonds durant 15 ans minimum. Lire aussi - PLS : les avantages à investir en Prêt Locatif Social  

Défiscaliser éthique et responsable

  A noter qu'on peut allier investissement dans l'immobilier neuf et achat éthique et responsable. Comme avec l'investissement en PLS, Prêt Locatif Social, des solutions existent pour que son placement immobilier soit ISR, Investissement Socialement Responsable. Il s'agit par exemple de choisir un promoteur immobilier engagé pour le bas carbone ou encore d'opter pour du logement étudiant ou du logement senior en investissant dans une résidence services pour combler les besoins dans ces secteurs. Lire aussi - Comment réaliser un investissement responsable dans l'immobilier neuf ?

Quel montant pour défiscaliser grâce aux SCPI ?

  Votre budget est limité ? Il ne vous permet pas d’investir, 100 000 €, voire 150 000 € dans l’immobilier neuf ? Pourquoi ne pas opter pour un investissement en SCPI, Société Civile de Placement Immobilier. Pour quelques centaines d’euros, il est possible d’acheter des parts de SCPI, des SCPI Pinel par exemple, qui permettent de réduire vos impôts sur le revenu.    Voilà de quoi se lancer dans la défiscalisation immobilière en 2024 et réussir à réduire vos impôts tout en misant sur l'immobilier.