Edition du 24/02/2025

Face à la disparition des dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire, LLI, autrefois réservé aux institutionnels, devient accessible aux particuliers. Un investissement patrimonial intelligent avec ses avantages fiscaux et financiers et une rentabilité sécurisée.

• Sommaire
• Le LLI : qu'est-ce que c'est ?
• Les atouts du logement locatif intermédiaire pour l'investisseur particulier
• Un impact sociétal sur le marché du logement neuf
• Conditions d'accès : comment investir en LLI ?
• Les avantages et inconvénients du LLI

Pour la première fois depuis 40 ans et depuis le 1er janvier 2025 avec la disparition de la loi Pinel, aucun dispositif de défiscalisation n’est proposé aux investisseurs dans l’immobilier neuf. Pourtant, une nouvelle opportunité est en train de s’ouvrir aux particuliers : l'investissement en Logement Locatif Intermédiaire, LLI, un produit novateur qui cumule des avantages fiscaux et financiers intéressants tout en répondant aux besoins de logement dans des zones à forte tension. Voici comment investir en LLI.

 

Le LLI : qu'est-ce que c’est ?

 

Le Logement Locatif Intermédiaire, LLI, est un dispositif créé par l’État pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande est la plus élevée. Jusqu’à fin 2023, ce produit était réservé aux bailleurs institutionnels comme les compagnies d’assurance et les bailleurs sociaux. Désormais accessible aux particuliers, le LLI se distingue par des avantages fiscaux conséquents et un prix d’acquisition plus abordable par rapport au marché traditionnel, grâce à un taux de TVA réduit. En clair, ce produit immobilier permet d’investir dans des logements neufs tout en bénéficiant d’un soutien de l’État dans le cadre d’un investissement patrimonial.

 

Les atouts du logement locatif intermédiaire pour l’investisseur particulier

 

Pour les investisseurs particuliers, le LLI crée donc une série d’avantages financiers et fiscaux. Tout d’abord, il permet d’acquérir un bien immobilier neuf avec une réduction importante du prix d’achat, grâce à une TVA réduite à 10 %. Pour les acquisitions de logements LLI, cela crée un gain immédiat pour l’acquéreur. Par exemple, un T2 de 43 m² en zone A, dont le prix habituel serait de 225 500 €, pourrait être acquis pour 205 000 €, soit une économie de 20 500 € dès l'achat.

 

Simulation et exemple de prix d’un investissement en LLI

 

En plus de cette réduction de prix, les investisseurs peuvent bénéficier d’une exonération sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Pour un T2 de 43 m² acquis à 205 000 €, l'économie globale sur la taxe foncière est estimée à environ 25 000 € sur 20 ans. A noter qu’un plafond de loyer est fixé de manière à rester abordable et revalorisé selon l’inflation afin d’assurer un revenu locatif à l’investisseur. Pour ce même T2 de 43 m², selon les estimations d’un promoteur qui lance dans ce type de produit, le loyer est estimé à 738 € par mois pour la première année, avec une évolution prévue au fil du temps, grâce à cette revalorisation.

Un impact sociétal sur le marché du logement neuf

Le LLI ne se contente pas d’être un produit attractif pour les investisseurs. Il joue également un rôle clé dans le marché locatif. En effet, il permet de maintenir une offre de logement de qualité dans des zones géographiques où la crise du logement est particulièrement aiguë, tout en proposant des loyers modérés. Le LLI ambitionne donc de répondre à la demande croissante de logements dans des secteurs à forte tension, comme les grandes métropoles et leurs périphéries.
En parallèle, ce dispositif permet de relancer la construction de logements neufs, un secteur qui connaît des difficultés en raison de la hausse des coûts et des incertitudes économiques. En facilitant l’accès au neuf avec des prix abordables et des avantages fiscaux, le LLI soutient ainsi une dynamique positive pour l’immobilier et contribue à la revitalisation des marchés locaux.

 

Conditions d’accès : comment investir en LLI ?

 

Pour profiter de ces avantages, certains critères doivent être respectés. Tout d’abord, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 15 ans, avec la possibilité de prolonger cette période jusqu'à 20 ans pour bénéficier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. L’acquisition du bien doit être impérativement réalisée via une personne morale, telle une SCI, Société Civile Immobilière. De quoi faciliter également la transmission du patrimoine et minimiser les droits de succession.
Ces avantages fiscaux et financiers permettent aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier, de préparer leur retraite en générant des revenus complémentaires et de transmettre ce patrimoine à leurs enfants, dans des conditions fiscales favorables. 
Il est également important de noter que le LLI ne concerne que les communes ayant déjà rempli leur quota de 25 % de logements sociaux, selon la loi SRU. Cela signifie que le produit ne pourra pas être disponible sur l’ensemble du territoire.

 

Les avantages et inconvénients du LLI

 

Si le LLI présente des avantages indéniables, notamment en termes de réduction des coûts d'acquisition et de fiscalité, il comporte également certaines contraintes. En effet, l'engagement à louer le bien pendant 15 à 20 ans peut être un frein pour certains investisseurs, surtout ceux qui souhaitent plus de flexibilité. Face à cette durée d’engagement de location, le LLI s’adresse principalement à des investisseurs ayant déjà une certaine stabilité financière et un patrimoine solide, ce qui limite son accessibilité à certains.
En résumé, le Logement Locatif Intermédiaire est une nouvelle opportunité unique offerte aux investisseurs particuliers à la recherche d'un placement immobilier rentable, tout en contribuant à répondre à la crise du logement. Ce produit novateur permet de combiner avantages fiscaux et acquisition de patrimoine à long terme, dans un contexte où les dispositifs de défiscalisation sont de plus en plus rares.

Par Vincent Durand

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