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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 13/05/2016
Mise à jour le 11/03/2024

Achat immobilier neuf : quelles sont les conditions pour une TVA réduite ? 

achat logement neuf TVA réduite
Dans plus de 1500 quartiers prioritaires et 500 mètres autour, les primo-accédants peuvent profiter d'une TVA réduite à 5.5% en achetant dans le neuf.

Depuis 2006, l’Etat permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à un taux de TVA réduit à 5.5 %, contre 20 % normalement. A vous de profiter de cette réduction immédiate de plus de 14 % ! Explications pour acheter un appartement neuf en TVA réduite.

Pour favoriser la mixité sociale, l’Etat soutient l’accession à la propriété dans certains quartiers en faisant bénéficier les acquéreurs d’un logement neuf d’une TVA à taux réduit. Voici comment acheter un bien immobilier neuf en TVA réduite.
Depuis le 1er janvier 2014, ce taux réduit de TVA, Taxe sur la Valeur Ajoutée, est de 5,5 % en France métropolitaine et de 2,10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.
 

Calcul et avantage d'un achat neuf en TVA réduite

Pour l'acquisition d'un appartement neuf à 200 000 euros, une TVA réduite permet une économie de 29 000 euros. En effet, la part de la TVA serait de 40 000 euros pour une TVA à 20 %, contre seulement 11 000 euros pour une TVA à 5.5 %. La TVA n’est plus que de 4 200 euros pour un achat immobilier neuf en outre-mer.
 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

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Comment bénéficier d'une TVA à 5.5 % en immobilier neuf ?


Il faut cumuler 5 critères pour prétendre bénéficier d’un taux de TVA réduit pour acheter un logement neuf :
- respecter un périmètre géographique et temporel ;
- respecter un plafond de ressources ;
- utiliser le logement au titre de la résidence principale ;
- respecter un prix de vente ou de construction.
 

Achat VEFA en TVA à 5,5 : quelles conditions respecter ?

 
Comment acheter un logement neuf en TVA réduite ? © Trouver-un-logement-neuf.com
La TVA réduite est opérante que si le logement neuf acheté est situé dans des zones bien précises : au sein d’une opération en rénovation urbaine, zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, QPV. Des centaines de quartiers selon les collectivités territoriales sont éligibles à ce dispositif. Par exemple, on compte 14 quartiers concernés dans le Rhône, dont 3 dans Lyon même. Une quinzaine de quartiers dans Marseille permettent aussi de profiter de cette TVA réduite. 4 périmètres en zone ANRU dans Paris intra-muros bénéficient également de cette réduction de TVA. 
Au périmètre géographique, s’ajoute un périmètre temporel, c’est-à-dire que le permis de construire doit être déposé dans une certaine limite de temps pour être éligible à cette TVA à 5.5 %. Une limite de temps qui varie selon les quartiers, en zone ANRU pour Agence Nationale pour la Rénovation Ubraine ou QPV, mais qui peut aller jusqu’en 2024 !
Mise à jour - A noter que depuis le 1er janvier 2017, la Loi de Finances pour 2017 a élargi le périmètre éligible jusqu'à 500 mètres autour des 1500 quartiers prioritaires, les QPV, engagés dans un contrat du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, NPNRU. Précisément, dans ce cas-là, le logement éligible doit être intégré à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite de ce quartier et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite, à la condition que ce quartier fasse l'objet d'une convention de renouvellement urbain ou d’un protocole de préfiguration conclu au titre du NPNRU.
 

Qui peut bénéficier de la TVA réduite ? Qui est éligible à la TVA à 5,5 ?

 
Si vous souhaitez acquérir votre résidence principale, c'est-à-dire y habiter au moins 8 mois par an, vous pouvez prétendre à profiter d'un logement neuf en TVA réduite; mais il faut aussi respecter un certain plafond de ressources, actualisé chaque année par l’administration fiscale. 
Exemple : en 2024, un couple achetant un logement neuf à Paris pourra gagner jusqu’à 56 169 € par an pour prétendre à cette réduction de TVA. 
 

Quel plafond pour une TVA à 5,5 en 2024 ?

 
Plafond de ressources TVA réduite 2024
Composition du foyer fiscal Paris et communes limitrophes Reste Ile De France Régions
Personne seule 37 581 € 37 584 € 32 673 €
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage)		 56 169 € 56 169 € 43 633 €
3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage 		 73 630 € 67 517 € 52 471 €
4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge 		 87 909 € 80 875 € 63 347 €
5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge		 104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge 		 117 694 € 107 738 € 83 983 €
Majoration par personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €
 

TVA réduite neuf : un avantage supplémentaire pour les jeunes ménages

 
Plafond de ressources 2024 logement neuf TVA réduite
Pour bénéficier d'une TVA réduite lors de l'achat d'un logement neuf, s'applique des plafonds de ressources 2024 et de prix. © Shutterstock
A noter à propos de la composition du ménage, quand on évoque les conditions de ressources et le plafond de revenus pour être éligible à un logement neuf en TVA réduite pour deux personnes, cela signifie un ménage de deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap.
Idem pour trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou un jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap. En effet, les jeunes ménages, c'est-à-dire « dont la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans » profitent de plafond de revenus plus élevés pour pouvoir plus facilement bénéficier d’un logement neuf à prix abordable.
A partir de 4 personnes dans le foyer, le plafond de ressources de la TVA réduite s’applique pour quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap. Et ainsi de suite.
Enfin, le montant des ressources à prendre en compte doit être égal à la somme du revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année n-2, c'est-à-dire le RFR 2022, à retrouver sur votre avis d'imposition de 2023. Lire aussi - Quels sont les avantages financiers de l'immobilier neuf ?

 

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TVA taux réduit immobilier neuf : acheter neuf à prix plafonné

 
- Autre condition : respecter un prix d’achat ou de construction. Pour bénéficier de cette TVA réduite, le logement neuf ou construit ne doit pas dépasser un certain niveau de prix, un plafond qui est équivalent à ceux du dispositif de location-accession. Il est également réévalué chaque année.
C’est ainsi que depuis le 1er janvier 2024, le plafond de prix par mètre carré, hors taxe, est de 5 941 €/m² HT en zone Abis, 4 501 €/m² HT en zone A, 3 605 €/m² HT en zone B1, 3 147 €/m² HT en zone B2 et 2 751 €/m² HT en zone C et ce quelle que soit le nombre de pièces.

TVA réduite neuf - Plafond de prix 2024 
Zone A bis A  B1 B2 C
Plafond prix HT  5 941 €/m² 4 501 €/m² 3 605 €/m² 3 147 €/m² 2 751 €/m²
 

Les autres avantages d'un programme immobilier en TVA réduite

 
A savoir, qu’il est possible de cumuler cette TVA réduite à d’autres dispositifs de soutien à l’accession à la propriété comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou encore le prêt Accession Logement ou même le PAS, pour Prêt Accession Sociale. Le PTZ 2024 offre aux primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois un prêt sans intérêt pouvant représenter jusqu'à 50 % de votre prix d'acquisition, soit jusqu'à 172 500 € selon la localisation du bien et la composition du ménage. Le prêt Accession Logement bénéficie lui aux salariés des entreprises privées de plus de 10 personnes. C'est un prêt à taux attractif jusqu'à 30 000 €. Enfin, le Prêt Accession Sociale soutient l'accession à la propriété des ménages les plus modestes.
 

Qui a droit à la TVA à 5.5 ou 10 % ?


Il faut savoir que le taux de TVA à 10 % concerne avant tout des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat dans un bien immobilier terminé depuis plus de deux ans. A noter que le taux de TVA à 5,5 % ne s’applique pas que dans la construction des immeubles neufs ou des maisons neuves, car selon le type de travaux engagés dans l’ancien, ce taux réduit peut aussi concerner les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ainsi que la fourniture de certains équipements.

 
Acheter neuf en TVA réduite avec un budget limité, c'est donc pouvoir s'offrir la qualité et le confort de vie d'un logement neuf à prix abordable. 
Par Céline Coletto

TVA réduite immobilier : quid de cet avantage en cas de revente ou d’accident de la vie ?

Le propriétaire reste très préservé dans le cadre de cet achat en TVA réduite. En effet, si l’acquéreur doit occuper ce logement neuf pendant dix ans au minimum, il existe des échappatoires en cas de revente ou d’accident de la vie. En effet, en cas de revente anticipée, c’est-à-dire avant 10 années d’occupation, le propriétaire devra s’acquitter d’une quote-part de la différence de TVA : 14.5 %, diminuée d’un 10ème par année de détention. Ce différentiel de TVA n'est pas obligatoirement remboursable comme en cas de mutation professionnelle.
 

Quel remboursement en cas de revente, rupture de pacs ou de divorce ?

Si cette revente est liée à un accident de la vie, il existe des exceptions et de nombreuses conditions suspensives qui annule ce remboursement. Par exemple en cas de divorce ou de rupture de PACS, Pacte Civil de Solidarité, de chômage d’une durée d'au moins une année, mais aussi en cas de mobilité professionnelle avec un nouveau lieu de travail au-delà de 70 km. La quote-part n’aura pas besoin d’être reversée également en cas d’invalidité ou de décès de l’acquéreur ou d’un descendant direct du foyer fiscal.


Peut-on louer un appartement acheté avec TVA réduite ?

Il est impossible de faire de l’investissement locatif si vous avez bénéficié d’un taux de TVA réduit. Ce taux réduit étant réservé aux acquéreurs de leur résidence principale. En tant qu’accédant à la propriété, vous devez utiliser le bien comme résidence principale pendant au moins huit mois par an dans les 10 ans suivant l’acquisition. Toutefois, sous certaines conditions, les mêmes qu’en cas de revente, le bien peut être mis en location en cas d’événements tels que décès, mobilité professionnelle, délivrance d'une carte d'invalidité, naissance d'un enfant, une période de chômage d'une durée supérieure à un an… Dans ces cas, la mise en location n’est soumise à aucune condition particulière et le taux réduit de TVA ne sera pas remis en cause .

Tags Immobilier neuf, TVA réduite, TVA 5.5 %, zone ANRU

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Retrouvez tous nos conseils et infos pratiques dans notre guide pour l'achat immobilier neuf

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