Défiscalisation Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

Jusqu'en 2024, la loi Pinel était le principal dispositif de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf. Elle permettait de réduire son imposition jusqu’à 63 000 €. Voici comment réaliser le calcul de la défiscalisation Pinel et Pinel plus.

• Sommaire
• Dispositif Pinel, c'est quoi ?
• Calcul réduction impôt Pinel : mode d'emploi pour un investissement locatif
• Calcul fiscalité Pinel plus
• Réduction impôt achat Pinel : quel calcul ?
• Loi Pinel : comment calculer la déduction d'impôt ?
• Simulation Pinel outre-mer
• Montant défiscalisation Pinel : comment ça marche ?
• Est-ce que la loi Pinel était vraiment intéressante ?

Depuis 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement lors de sa création, offrait un avantage fiscal aux investisseurs immobiliers. Encore faut-il savoir combien vous rapportera la défiscalisation Pinel chaque année ? Découvrez comment connaître le montant du crédit d’impôt Pinel dans le cadre d’un investissement locatif.

La défiscalisation Pinel est donc une mesure gouvernementale qui permet aux contribuables français de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange de l'investissement dans l'immobilier locatif. La réduction d'impôt est calculée en fonction du montant de l'investissement et de la durée de location. Plus l'investissement et la durée de location sont élevés, plus la réduction d'impôt est importante.

 

Dispositif Pinel, c’est quoi ?

Le loi Pinel était donc un dispositif de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. En contrepartie d’un engagement de location d’un logement acheté neuf, l’investisseur Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et d'un montant global d’investissement de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Il s’agit d’acheter pour investir et ainsi faire de la défiscalisation immobilière. Pour tout savoir de la loi Pinel, notre dossier dédié !

Mais les atouts du dispositif Pinel ne s’arrêtent pas là : outre le soutien général à la construction neuve dans les zones les plus tendues du territoire et la réduction d’impôt, la loi Pinel permet de se bâtir un patrimoine immobilier ou de loger ses parents ou ses enfants. De quoi aussi préparer sa retraite avec des revenus complémentaires à la fin de sa vie active. Reste à calculer les avantages financiers de la loi Pinel.

 

Calcul réduction impôt Pinel : mode d’emploi pour un investissement locatif

 

La loi Pinel était donc un dispositif fiscal d’incitation à acquérir un logement neuf pour le mettre en location sur le marché intermédiaire. Le propriétaire bailleur s’engage à acheter pour louer un appartement neuf qu’il met en location durant au moins six ans en respectant un plafond de loyer Pinel et un plafond de ressources pour le locataire. En échange, il perçoit une réduction d’impôt Pinel qui peut atteindre 6 000 € par an.

Le crédit d’impôt Pinel varie selon le prix d’acquisition et la durée d’engagement de location.

 

Calcul fiscalité Pinel plus

 

Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle évolution avait été instaurée pour le dispositif Pinel. Afin de conserver la meilleure réduction d'impôt possible, il fallait faire le choix d'un achat en Pinel+. Dans le cas d'un investissement Pinel plus, c'est-à-dire pour les appartements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour ceux offrant une meilleure performance énergétique et une meilleure qualité d'usages, la réduction d’impôt Pinel+ varie selon la durée d’engagement de location.
- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 12 % du prix d’achat.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 18 % du prix d’acquisition.
- Pour 12 ans de location : la réduction d’impôt Pinel est de 21 % du coût du logement neuf. 
Concrètement, cela correspond à 2 % par an d’engagement à louer durant 6 et 9 ans, auquel s’ajoute 1 % par an entre la 10ème et 12ème année de location supplémentaire. 
Exemple de calcul défiscalisation Pinel plus : pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt sera de 12 000 € pour 6 ans, soit 2 000 € par an.

Info en + : il est possible de défiscaliser en loi Pinel pour deux logements maximum.

 

Si l'appartement ne répond pas aux exigences du Pinel+, la réduction d'impôt avait été abaissée en 2023 de 1,5 %, c'est-à-dire à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour respectivement 6, 9 et 12 ans de mise en location. Ainsi, en 2023, pour l’investissement dans un appartement neuf acheté 300 000 €, la réduction d’impôt maximale sera de 52 500 € si ce bien est loué pendant 12 ans, contre 63 000 € jusqu’à fin 2022 ou en cas de Pinel+.

Ainsi, dans le cadre d'un logement Pinel classique, en 2023, le pourcentage de la défiscalition varie toujours selon la durée d'engagement de location :

- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 10.5 % du prix d’achat.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 15 % du prix d’acquisition.
- Pour 12 ans de location : la réduction d’impôt Pinel est de 17.5 % du coût du logement neuf. 

Même principe pour les niveaux des taux d'un investissement Pinel en 2024 qui sont réduits à 9 %, 12 % et 14 %.

Ainsi, dans le cadre d'un achat Pinel classique, en 2024, le pourcentage de la défiscalition évolue selon la durée d'engagement de location :

- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 9 % du prix d’achat.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 12 % du prix d’acquisition.
- Pour 12 ans de durée de location : l'avantage fiscal Pinel est de 14 % du coût du logement neuf. 

 

Réduction impôt achat Pinel : quel calcul ?

 

Le crédit d’impôt Pinel se calcule aussi selon le prix d’acquisition du logement neuf. Pour cela, il faut prendre en compte le prix de revient global de l’achat immobilier neuf, c’est-à-dire : 

- dans le cas d’un achat sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, le prix de revient comprend le prix d’acquisition, ainsi que les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière, sans oublier la TVA, les éventuels droits d’enregistrement et de publicité foncière ou encore les commissions versées aux intermédiaires. De quoi booster l’avantage fiscal et donc améliorer encore la rentabilité de votre investissement immobilier.

- dans le cas de la construction d’une maison Pinel, ce qui n’est plus possible depuis le 1er janvier 2021, le prix de revient se compose du prix de la construction ainsi que du prix du terrain à bâtir, les coûts de viabilisation, les frais de notaire mais aussi les équipements indispensables, type cuisine, salle de bain…

- dans le cas d’un logement inachevé qui nécessite des travaux pour être habitable, le prix de revient intègre le prix d’achat comme listé ci-dessous, auquel s’ajoute le coût des travaux. 

 

Loi Pinel : comment calculer la déduction d'impôt ?

 

Ce prix de revient global est plafonné à 300 000 € par an, auquel s’ajoute un autre plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Si le prix de revient est inférieur à 300 000 € mais que le prix par mètre carré reste supérieur à 5 500 €, c’est le plafond par mètre carré qui prime sur le plafond global.

Dans le cas d’un investissement Pinel, au-delà des 300 000 € de plafond ou des 5 500 €/m², l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Pinel. Le crédit d’impôt sera calculé sur le plafond maximal de 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans de location :

Réduction d’impôt Pinel maximale : 63 000 € = 300 000 € x 21 %

 

Simulation Pinel outre-mer

La loi Pinel s’appliquait aussi dans les DOM-TOM avec des atouts financiers encore plus importants. Que ce soit à la Guadeloupe, la Martinique, sur l’île de la Réunion, la Guyane, Mayotte mais aussi Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et les îles de Wallis et Futuna, investir en loi Pinel était possible avec un bonus fiscal qui pouvait atteindre 96 000 €. Une économie d’impôt de 8 000 € par an est permise selon la simulation Pinel DOM-TOM la plus bénéfique. 

En effet, pour six années de mise en location, le bonus fiscal Pinel en outre-mer est de 23 % contre 12 % en métropole, soit 69 000 € de réduction d’impôt possible. Sur 9 ans, le taux Pinel DOM-TOM est de 29 %, soit presque 10 000 € d’impôt en moins chaque année. Pour la durée maximale d’engagement de location, 12 ans, la simulation d’économie d’impôt Pinel est donc de 8 000 €.

Info en + : un plafond de loyer Pinel outre-mer spécifique s’applique, ainsi qu’un plafond de revenus pour le locataire dédié est prévu pour les DOM-TOM. Sinon, la loi Pinel outre-mer bénéficie des mêmes avantages que la loi Pinel classique, qui s’applique dans l’hexagone. 

Montant défiscalisation Pinel : comment ça marche ?

 

Pour un achat Pinel plus de 200 000 € et un premier engagement de six ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 200 000 € x 12 % = 24 000 €. Cela représente un crédit d’impôt de 4 000 € par an. 

Si votre imposition sur le revenu est au-delà des 4 000 € par an, le crédit d’impôt Pinel sera soustrait de votre impôt sur le revenu et la défiscalisation sera donc optimale. En revanche, si l’avantage fiscal est supérieur à votre niveau d’imposition, l’excédent n’est pas reportable les années suivantes, comme dans le cas d’un déficit foncier par exemple. Une partie du crédit d’impôt sera perdue et cela sera moins de rentabilité à terme pour votre investissement locatif.

 

Est-ce que la loi Pinel était vraiment intéressante ?

 

Pour rappel, pour la loi Pinel 2023, la quotité de la défiscalisation Pinel classique, hors Pinel+, a été diminuée à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. La réduction d’impôt Pinel serait alors de 52 500 € maximum.

Pour la loi Pinel 2024, le bonus fiscal Pinel classique a été à nouveau abaissé de 1,5% et passe donc à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location Pinel. L'avantage fiscal maximal sera alors de 42 000 €.

Même changement pour la loi Pinel DOM-TOM, pour un engagement de location de 6 ans, le taux sera de 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 ; pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et 23 % en 2024. 

De quoi rogner l’avantage fiscal du dispositif et de bouleverser les différentes simulations Pinel et leur rentabilité. Hormis à opter pour le bonus fiscal Pinel plus qui maintient ses avantages au maximum pour les logements neufs aux performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur, c’est-à-dire au-delà de la nouvelle RE 2020, en application depuis le 1er janvier 2022, soit le seuil 2025 et qui offraient un meilleur confort.

Voici de quoi calculer la réduction Pinel pour faire baisser votre impôt sur le revenu, grâce à la défiscalisation immobilière, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

Par Céline Coletto

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