CCMI : tout savoir du Contrat de Construction de Maison Individuelle

CCMI avec ou sans fourniture de plan

• la désignation du terrain, le plan de la maison, signé par les deux parties, et la notice descriptive de l’ouvrage : matériaux, travaux, raccordements…, soit toutes les caractéristiques techniques.

• la conformité avec les règles d’urbanisme,

• une copie du permis de construire et des autorisations administratives,

• le coût définitif de la construction, incluant les taxes et le prix des travaux dont le client souhaite se charger seul et les modalités de révision de ce coût,

• l’échéancier des paiements à mesure de l’exécution des travaux,

• les modalités de financement, c’est-à-dire la nature et le montant des prêts immobiliers,

• la date d’ouverture du chantier, les délais de réalisation à compter de cette date et les pénalités de retard de livraison prévues,

• l’attestation d’assurance dommages-ouvrage,

• la garantie de livraison à prix et délai convenus...

Contrat de construction CCMI : les conditions suspensives

Révision : le CCMI fixe le prix de la future maison

 

Impératif au CCMI : ne pas donner d’argent sous quelque forme que ce soit et pour quelque raison que ce soit avant la signature du contrat.
Le prix TTC de la maison doit être inscrit dans le contrat. Le coût global TTC précise le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision, ainsi que le coût détaillé des travaux réservés, si le futur propriétaire souhaite se charger d’une partie des travaux. Exemple lors de l’achat d’une maison en kit. 

Dépôt de garantie ou caution du CCMI :
Si aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat, deux possibilités de réservation sont possibles :
- soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction, déposé sur un compte spécial et bloqué jusqu’à la levée de toutes les conditions préalables, 
- soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.

Dans le contexte d’un CCMI avec fourniture de plan, une révision du prix est possible : 
- soit entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des dates entre l’obtention du permis de construire ou celle des prêts nécessaires au financement.
- soit une révision de prix qui s’applique à chaque versement, limitée à 70 % de la variation de l’index du coût de construction, BT 01, pendant 10 mois après avoir obtenu les prêts immobiliers et le permis de construire.

 

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Garantie décennale ou de livraison... quelles garanties doit obligatoirement contenir un CCMI ? 

 

La signature d’un contrat de construction de maison individuelle, c’est une série de gages pris entre le client-maître d’ouvrage et le constructeur :
- la garantie de livraison à prix et délais convenus, fixe à l'avance le prix et ses modalités de révision
- la garantie de paiement des sous-traitants
- la garantie de remboursement, si le chantier n'aboutit pas
- les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement
- la garantie décennale, soit une assurance sur le gros-oeuvre durant 10 ans
Le maître d’ouvrage/client ou le constructeur pour le compte du futur propriétaire doit obligatoirement prendre une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. De quoi sécuriser les travaux de la maison de vos rêves.

Vu parfois comme le parcours du combattant, la construction d'une maison neuve reste pourtant le rêve de plus de 60 % des Français. © DR

• 15 % maximum à l’ouverture du chantier, moins le dépôt de garantie s’il existe

• 25 % à l’achèvement des fondations 

• 40 % à l’achèvement des murs

• 60 % à la mise hors d’eau

• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le solde sera réglé lors de la réception des travaux, après la levée des éventuelles réserves. A noter qu'un calendrier spécifique a été mis en place pour les maisons préfabriquées en atelier, comme cela peut être le cas désormais pour des maisons en bois.

CCMI ou VEFA ?

Si le CCMI est le principal contrat pour faire construire une maison par un constructeur, il est aussi possible d’acheter une maison neuve directement à un promoteur immobilier dans le contexte d’une VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. 
Dans ce cas-là, ce sont les principes juridiques de ce contrat qui s’applique, les garanties de la VEFA qui entrent en jeu. Un calendrier de paiement dédié à la VEFA, différent de celui du CCMI, réglemente le versement des différents appels de fonds. 
Acheter une maison neuve sur plan auprès d’un promoteur a l’avantage de simplifier les différentes démarches. Pas de terrain à bâtir à acquérir, pas d'étude de terrain, pas de viabilisation, pas de permis de construire à obtenir, pas de constructeur à choisir, pas de suivi de chantier… le promoteur se charge de tout. Lire également - Combien coûte la viabilisation du terrain ?
Souvent en lotissement, ces maisons neuves en VEFA offriront moins de sur-mesure qu’une vraie construction de maison via un CCMI. Des TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, prévus dans le cas d’une VEFA, peuvent toutefois être ajoutés pour personnaliser votre future maison neuve. Acheter en VEFA une maison neuve, c’est aussi souvent tomber sous la réglementation des copropriétés et autres règlements de lotissement qui peuvent limiter vos libertés en termes de couleurs de façades et volets, agrandissement, travaux futurs... Lire aussi - Les étapes pour faire construire en lotissement ?

CCMI, marché de travaux, maître d'œuvre ou contrat de maîtrise d’œuvre ?

Lorsque vous envisagez de faire construire une maison, vous vous retrouverez confronté à deux types de contrats : le Contrat de Construction de Maison Individuelle, CCMI, proposé par le constructeur, et le contrat de maîtrise d'œuvre présenté par le maître d'œuvre, qui peut être un architecte ou un simple entrepreneur d'une entreprise générale. La principale différence entre ces deux options réside dans la responsabilité et la gestion des coûts. Avec un CCMI, le prix est garanti ferme et définitif, offrant une tranquillité d'esprit quant aux dépenses. En revanche, avec un contrat de maîtrise d'œuvre, le prix sera au plus juste et doit être respecté au mieux, bien que des variations puissent survenir. Il est important de noter que le constructeur est responsable de l'ensemble du projet, de la conception à la construction, tandis que le maître d'œuvre se concentre principalement sur la coordination des travaux. Que vous choisissiez l'une ou l'autre de ces options, il est essentiel de bien comprendre les avantages et les implications de chaque contrat avant de prendre une décision éclairée pour la construction de votre maison neuve.

Voilà de quoi se lancer dans la construction d'une maison neuve avec un CCMI.