L'investissement immobilier à Toulouse : le guide complet en 2024

Toulouse, préfecture de la Haute-Garonne, est devenue ces dernières années une destination prisée pour l'investissement immobilier locatif. Découvrez dans ce guide complet tous les atouts de la Ville Rose pour investir.

• Sommaire
• Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Toulouse en 2024 ?
• Les prix de l'immobilier à Toulouse
• Quel est le rendement locatif à Toulouse ?
• Comment calculer votre rentabilité locative brute à Toulouse ?
• Investissement locatif à Toulouse : quel type de bien choisir en 2024 ?
• Quels quartiers choisir pour investir à Toulouse ?
• Les perspectives 2024 pour le marché immobilier toulousain
• Quel dispositif de défiscalisation choisir pour investir à Toulouse ?
• Comparaison de l'investissement immobilier à Toulouse avec d'autres grandes villes de France

L'investissement immobilier à Toulouse suscite un intérêt croissant parmi les investisseurs avisés, et pour cause. Capitale de l'Occitanie, Toulouse combine dynamisme économique, attractivité estudiantine et qualité de vie reconnue, offrant ainsi un terrain fertile pour les placements immobiliers.

Indicateur	Valeur
Population (2024)	Environ 498 000 habitants
Croissance démographique annuelle	+1,3%
Prix moyen au m² (appartement)	3 690 €
Loyer moyen au m²	12,8 €
Taux de rentabilité locative brute	Entre 3,5% et 5,5%
Taux de vacance locative	2,8%
Nombre d'étudiants	Environ 130 000

Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, ce guide vous fournira les clés pour comprendre les spécificités du marché immobilier de Toulouse et prendre des décisions éclairées. De l'hypercentre historique aux nouveaux quartiers en développement, en passant par les zones prisées des étudiants, découvrez comment tirer le meilleur parti des opportunités qu'offre la quatrième ville de France.

 

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Toulouse en 2024 ?

 

Toulouse se positionne comme une destination de choix pour l'investissement immobilier locatif en 2024. La capitale de l'Occitanie offre un environnement propice aux investisseurs, combinant dynamisme économique, attractivité démographique et qualité de vie. Voici les principaux atouts qui font de Toulouse une ville incontournable pour l'investissement locatif :

 

Des écoles prestigieuses et universités d'excellence

Toulouse est reconnue comme un pôle éducatif majeur en France. La ville abrite :

• - L'Université Toulouse Capitole (UT1)

• - L'Université Toulouse - Jean Jaurès (UT2J)

• - L'Université Toulouse III - Paul Sabatier (UT3)

• - Toulouse Business School (TBS)

• - L'Institut National Polytechnique de Toulouse (INP)

• - L'Institut Supérieur de l'Aéronautique et de l'Espace (ISAE-SUPAERO)

Cette concentration d'établissements d'enseignement supérieur attire chaque année plus de 130 000 étudiants, créant une demande constante pour les logements à louer, en particulier les studios et T2.

 

Une population grandissante 

Avec un taux de croissance annuel de +1,3% et un gain annuel moyen d’environ 16 500 nouveaux habitants, Toulouse connaît une croissance démographique exceptionnelle.

Cette augmentation constante de la population alimente la demande en logements, tant à l'achat qu'à la location, soutenant ainsi le marché immobilier local et offrant des perspectives intéressantes aux investisseurs.

 

Une métropole sous haute tension locative

La forte croissance démographique, combinée à l'afflux d'étudiants et de jeunes actifs, crée une tension sur le marché locatif toulousain. Le taux de vacance locative est l’un des plus bas de France avec un taux de 2,8% contre 8,1% en France en 2023. Le délai moyen de relocation est de moins de 10 jours.

Cette situation de pénurie relative de logements à louer est favorable aux propriétaires-bailleurs, leur assurant une occupation quasi-constante de leurs biens et limitant les risques de vacance locative.

 

Son réseau de transports en commun

Toulouse dispose d'un réseau de transports en commun efficace et en constante amélioration avec deux lignes de métro (A et B), 2 lignes de tramway et plus de 150 lignes de bus. De plus, la ville prévoit l'ouverture d’une 3ème ligne de métro (ligne C) à l'horizon 2028, ce qui renforcera encore l'attractivité de certains quartiers pour l'investissement locatif.

 

Une attractivité et qualité de vie 

Toulouse se distingue par sa qualité de vie exceptionnelle :

• - Un climat agréable avec plus de 2000 heures d'ensoleillement par an

• - Un riche patrimoine architectural et culturel

• - Une proximité des Pyrénées et de la Méditerranée

• - Un dynamisme économique porté par les secteurs de l'aéronautique et du spatial

Ces facteurs contribuent à l'attractivité de la ville, tant pour les étudiants que pour les jeunes actifs et les familles, assurant un vivier constant de locataires potentiels pour les investisseurs immobiliers.

 

Les prix de l’immobilier à Toulouse

 

L'immobilier à Toulouse reste dynamique, avec des prix en constante progression au fil des années. La Ville Rose attire de nombreux acquéreurs grâce à sa qualité de vie, son emplacement stratégique et son développement économique. Cet attrait se reflète dans l’évolution des prix au m². Voyons en détail les dernières tendances et les fourchettes de prix par typologie de bien en octobre 2024.

 

L'évolution des prix de l’immobilier à Toulouse 

Ce graphique nous montre une hausse régulière des prix de l'immobilier à Toulouse au cours des dix dernières années. Les prix des appartements sont passés de 2 400 €/m² en 2014 à environ 4 000 €/m² en 2024, soit une augmentation de 67 %. Pour les maisons, l'évolution est similaire, avec un passage de 2 700 €/m² à 4 450 €/m², représentant une augmentation de 65 %. Bien que les deux segments aient connu une croissance stable, les prix des maisons restent constamment plus élevés que ceux des appartements, reflétant la demande accrue pour ce type de bien.

 

Les prix au m2 à Toulouse par typologie de bien en octobre 2024

Les prix de l'immobilier neuf à Toulouse varient selon la typologie et la localisation. Voici une estimation des prix moyens au m² pour les biens neufs en octobre 2024 :

Typologie	Prix moyen au m²	Fourchette de prix
Studio/T1	4 800 €	4 500 € - 5 200 €
T2	4 600 €	4 300 € - 5 000 €
T3	4 400 €	4 100 € - 4 800 €
T4+	4 200 €	3 900 € - 4 600 €

Ces prix sont des moyennes et peuvent varier significativement selon le quartier et les prestations du programme immobilier.

 

Le marché des appartements à Toulouse

Le marché des appartements à Toulouse connaît une forte demande, notamment en raison de l'attrait de la ville pour les étudiants et jeunes actifs. En 2024, le prix moyen au m² pour un appartement est de 4 200 €, avec des quartiers centraux comme le Capitole et Saint-Cyprien qui affichent les prix les plus élevés. Les petites surfaces comme les studios et T2 sont particulièrement recherchées pour la location, offrant des rendements locatifs attractifs.

 

Le marché des maisons à Toulouse

Les maisons à Toulouse sont également prisées, en particulier par les familles et les investisseurs cherchant des biens à plus long terme. En 2024, le prix moyen au m² pour une maison s’élève à 4 150 €. Les quartiers résidentiels comme La Roseraie ou Saint-Michel proposent des maisons à des prix plus abordables que le centre. Avec une tension locative forte et une faible vacance locative, le marché des maisons offre de bonnes perspectives pour les investisseurs à la recherche de stabilité et de rendements constants.

 

Quel est le rendement locatif à Toulouse ?

 

Le rendement locatif est un indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. À Toulouse, les rendements locatifs varient selon les quartiers et les types de biens, mais restent globalement attractifs par rapport à d'autres grandes villes françaises.

En 2024, le rendement locatif brut moyen à Toulouse se situe entre 3,5% et 5,5%. Cependant, il est important de noter que ces chiffres peuvent varier significativement en fonction de plusieurs facteurs :

• - La localisation du bien (centre-ville vs périphérie)

• - La typologie du logement (studio, T2, T3, etc.)

• - L'état du bien (neuf, ancien, rénové)

• - La proximité des transports en commun et des services

Par exemple, les petites surfaces comme les studios ou les T1, très prisés par les étudiants, peuvent offrir des rendements plus élevés, parfois supérieurs à 6% dans certains quartiers périphériques.

 

Comment calculer votre rentabilité locative brute à Toulouse ? 

 

La rentabilité locative brute est un calcul simple qui permet d'avoir une première estimation du potentiel d'un investissement immobilier. Voici comment la calculer : 

Rentabilité locative brute = (Loyer annuel / Prix d'achat du bien) x 100

Par exemple, pour un appartement à Toulouse :

• - Prix d'achat : 200 000 €

• - Loyer mensuel : 700 €

• - Loyer annuel : 700 € x 12 = 8 400 €

Rentabilité locative brute = (8 400 € / 200 000 €) x 100 = 4,2%

Attention, ce calcul ne prend pas en compte les charges, les impôts, les travaux éventuels ou les périodes de vacance locative. Pour obtenir une image plus précise de la rentabilité réelle de votre investissement, vous devez calculer la rentabilité nette.

Rendement locatif net = (Loyers annuels - Charges annuelles) / Prix d'achat du bien x 100

Où les charges annuelles incluent la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative, la provision pour travaux et la vacance locative.

Reprenons l'exemple précédent et ajoutons-y une estimation des charges annuelles pour calculer la rentabilité locative nette :

• - Taxe foncière : 1 000 €

• - Charges de copropriété non récupérables : 400 €

• - Assurance propriétaire non occupant : 200 €

• - Frais de gestion locative (si applicable) : 500 €

• - Provision pour travaux et vacance locative : 400 €

Rentabilité locative nette =  (8 400 € - 2 500 €) / 200 000 € x 100 = 2,95%

Voici un tableau comparatif des rendements locatifs bruts moyens dans différents quartiers de Toulouse :

Quartier	Rendement locatif brut moyen
Centre-ville	3,5% - 4,5%
Compans-Caffarelli	4% - 5%
Saint-Cyprien	4,5% - 5,5%
Rangueil	5% - 6%
Purpan	4,5% - 5,5%

 

Investissement locatif à Toulouse : quel type de bien choisir en 2024 ?

 

Le choix du type de bien est crucial pour la réussite d'un investissement locatif à Toulouse. En 2024, certaines typologies de logements se démarquent par leur attractivité auprès des locataires et leur potentiel de rentabilité.

 

Quelle demande pour quelle typologie de bien à Toulouse?

La demande locative à Toulouse varie selon les profils des locataires, mais on peut observer certaines tendances marquées :

Typologie	Surface	Public cible	Demande	Taux de rotation
Studios et T1	20-30 m²	Étudiants, jeunes actifs	Très forte, particulièrement près des campus universitaires	Élevé (1-2 ans en moyenne)
T2	30-45 m²	Jeunes couples, jeunes actifs, étudiants en colocation	Forte, bien répartie dans toute la ville	Moyen (2-3 ans en moyenne)
T3	45-65 m²	Jeunes familles, couples, colocations	Modérée à forte, selon les quartiers	Faible à moyen (3-5 ans en moyenne)
T4 et plus	65 m² et plus	Familles	Modérée, concentrée dans les zones résidentielles	Faible (5 ans et plus en moyenne)

 

Quels quartiers choisir pour investir à Toulouse ?

 

Toulouse offre une variété de quartiers attractifs pour l'investissement immobilier, chacun avec ses propres caractéristiques et avantages. Voici un aperçu des quartiers les plus prometteurs pour l'investissement locatif en 2024.

Quartier	Prix moyen au m²	Profil locataire principal	Potentiel de plus-value
Le Capitole	Très élevé	Étudiants, touristes	Modéré
Saint-Cyprien	Élevé	Jeunes actifs, familles	Bon
Les Minimes	Moyen	Étudiants, jeunes actifs	Très bon
Saint-Michel	Abordable	Étudiants, travailleurs	Bon
La Roseraie	Moyen	Familles, jeunes actifs	Modéré
Malepère	Moyen	Mixte	Excellent
La Cartoucherie	Élevé	Jeunes actifs, familles	Bon
Fenouillet	Abordable	Familles	Modéré

 

Le Capitole : le coeur de Toulouse

Centre historique et cœur touristique de Toulouse, Le Capitole attire principalement les étudiants, jeunes actifs et touristes. Son patrimoine architectural exceptionnel et sa proximité avec tous les services en font un quartier très prisé. Cependant, les prix au m² sont élevés et l'activité nocturne peut être source de nuisances sonores. Idéal pour les studios et T2 en location courte durée ou pour étudiants.

 

Saint-Cyprien : l’ambiance village au bord de la Garonne

Quartier branché sur la rive gauche de la Garonne, Saint-Cyprien offre une ambiance village avec de nombreux commerces et restaurants. Plus abordable que le centre-ville et bien desservi par les transports en commun, il attire jeunes couples et familles. Attention toutefois aux zones potentiellement inondables. Les T2 et T3 y sont particulièrement recherchés.

 

Les Minimes : un quartier en pleine transformation

En pleine mutation, ce quartier résidentiel proche du centre-ville et des universités présente un fort potentiel de plus-value. Bien desservi par le métro, il est parfait pour les investissements dans des studios et T2 destinés aux étudiants et jeunes actifs. Certaines zones sont encore en développement.

 

Saint-Michel : une ambiance authentique et populaire

Quartier populaire et multiculturel, Saint-Michel offre des prix attractifs et une ambiance authentique. Proche du centre-ville, il attire étudiants et jeunes travailleurs. Son image s'améliore progressivement. Les petites surfaces y sont particulièrement adaptées pour l'investissement locatif.

 

La Roseraie : un quartier résidentiel calme et bien desservi

Quartier résidentiel calme, La Roseraie bénéficie de la proximité de zones d'emploi importantes, notamment dans le secteur aéronautique. Bien desservi par les transports et offrant un cadre de vie agréable, il est idéal pour les T2 et T3 destinés aux familles et jeunes actifs.

 

Malepère : un nouveau quartier à fort potentiel

Nouveau quartier en développement, Malepère présente un fort potentiel de plus-value. Avec ses constructions neuves aux normes énergétiques récentes et le projet d'une nouvelle ligne de métro, il est particulièrement adapté pour l'investissement Pinel. Tous types de biens y sont prometteurs, mais le quartier est encore en construction.

 

La Cartoucherie : l’éco-quartier prisé

Éco-quartier moderne en plein essor, La Cartoucherie est proche du centre-ville et bien connecté par le tramway. Ses bâtiments écologiques, ses espaces verts et ses équipements publics attirent jeunes actifs et familles. Les prix au m² sont en hausse rapide. Les T2 et T3 y sont particulièrement recherchés.

 

Fenouillet : le calme de la banlieue nord

Commune de la banlieue nord de Toulouse, Fenouillet offre des prix plus abordables et un cadre de vie paisible. Proche de zones commerciales importantes, elle est cependant plus éloignée du centre-ville et nécessite souvent l'usage d'une voiture. Idéale pour l'investissement dans des maisons ou appartements familiaux.

 

Les perspectives 2024 pour le marché immobilier toulousain

 

Le marché immobilier de Toulouse présente des perspectives encourageantes pour 2024. Les quartiers en développement, particulièrement ceux qui bénéficieront de la future ligne de métro, pourraient offrir les meilleures perspectives de plus-value à moyen terme. Pour les investissements locatifs, les petites surfaces dans les zones étudiantes et près du centre-ville devraient continuer à offrir les meilleurs rendements.

Indicateur	Tendance prévue	Impact sur l'investissement
Prix de l'ancien	Stable à légère baisse	Opportunités d'achat dans certains quartiers
Prix du neuf	Légère hausse	Investissement plus coûteux mais potentiellement plus rentable
Demande locative	Forte	Rendements locatifs stables à en hausse
Taux de vacance	Faible	Sécurité de l'investissement locatif
Développement urbain	Dynamique	Plus-values potentielles dans les quartiers en développement

 

Une croissance démographique soutenue

Toulouse continue d'attirer de nouveaux habitants, avec une croissance démographique annuelle d'environ 1,3%. Cette tendance devrait se maintenir en 2024, soutenant une demande constante en logements, tant à l'achat qu'à la location.

 

Un développement économique

Le pôle aérospatial et les secteurs de haute technologie continuent de croître, attirant des entreprises et des talents. L'installation prévue de nouvelles entreprises dans la région devrait stimuler la demande de logements, en particulier dans les zones proches des pôles d'emploi.

 

Des projets d'infrastructure

La construction de la troisième ligne de métro (ligne C) se poursuit, avec une mise en service prévue pour 2028. Les quartiers desservis par cette future ligne pourraient voir leur attractivité et leurs prix immobiliers augmenter dès 2024, en anticipation de l'amélioration de l'accessibilité.

 

Le marché de l’immobilier 

Le marché immobilier toulousain en 2024 devrait présenter des dynamiques intéressantes, tant dans l'ancien que dans le neuf :

• - Le marché de l'ancien : Une légère baisse des prix pourrait être observée dans certains quartiers, notamment pour les biens nécessitant des rénovations énergétiques. Cette tendance pourrait offrir des opportunités d'achat pour les investisseurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation.

• - Le marché du neuf : Il devrait rester dynamique, soutenu par les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel. Cependant, la hausse des coûts de construction pourrait entraîner une légère augmentation des prix dans ce segment.

 

La tension sur le marché locatif

La demande locative devrait rester forte, notamment pour les petites surfaces près des campus universitaires et du centre-ville. Les rendements locatifs pourraient légèrement s'améliorer dans certains quartiers.

 

Quel dispositif de défiscalisation choisir pour investir à Toulouse ?

 

Toulouse offre plusieurs opportunités de défiscalisation immobilière, adaptées à différents profils d'investisseurs et types de biens. À Toulouse, la diversité du marché immobilier permet de tirer parti de chacun de ces dispositifs.

Pour maximiser les avantages fiscaux et obtenir des conseils détaillés sur l'investissement immobilier à Toulouse, consultez les informations sur moneyradar.org, le site des investisseurs débutants.

 

Investir dans l'immobilier à Toulouse grâce à la loi Pinel

La loi Pinel reste l'un des dispositifs les plus populaires pour l'investissement locatif à Toulouse.

Caractéristique	Détail
Avantage fiscal	Réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix d'achat sur 12 ans
Durée d'engagement	6, 9 ou 12 ans
Type de bien	Neuf ou VEFA
Plafond d'investissement	300 000 € et 5 500 €/m²
Conditions principales	Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires

Un changement majeur est intervenu en octobre 2023, renforçant l'attractivité de Toulouse pour l'investissement immobilier : la ville a été reclassée en zone A, alors qu'elle était auparavant en zone B1. Le zonage est un système de classification des villes françaises utilisé par le gouvernement pour adapter les politiques du logement aux réalités locales. Il existe 5 zones :

• - Zone A bis : Paris et sa proche banlieue

• - Zone A : Grande couronne parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, et désormais Toulouse

• - Zone B1 : Grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants

• - Zone B2 : Autres communes de plus de 50 000 habitants

• - Zone C : Reste du territoire

Pour illustrer l'impact de ce changement, prenons l'exemple d'un investissement Pinel :

Ce dispositif est particulièrement adapté aux quartiers en développement comme Malepère, La Cartoucherie, ou les zones desservies par la future ligne de métro C.

 

Le dispositif Denormandie pour la rénovation

Bien que moins connu que le Pinel, le dispositif Denormandie est particulièrement intéressant pour Toulouse, qui possède un riche patrimoine immobilier ancien.

Le Denormandie est particulièrement intéressant pour Toulouse, qui possède un riche patrimoine immobilier ancien. Il est idéal pour les investisseurs intéressés par des quartiers comme Saint-Cyprien, Les Minimes ou Saint-Michel, riches en bâtiments anciens à rénover.

 

Le déficit foncier

Cette stratégie est particulièrement pertinente à Toulouse, où de nombreux biens anciens nécessitent des rénovations.

Ce dispositif de déficit foncier est adapté aux investisseurs visant des biens anciens dans des quartiers comme Le Capitole ou Saint-Cyprien, nécessitant des rénovations importantes.

 

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Le statut LMNP peut être intéressant à Toulouse, notamment pour les investissements ciblant les étudiants ou les jeunes actifs.

Le dispositif LMNP est particulièrement adapté aux investissements dans des studios ou T2 près des campus universitaires ou dans le centre-ville, visant une clientèle étudiante ou de jeunes actifs.

 

Comparaison de l’investissement immobilier à Toulouse avec d’autres grandes villes de France

 

Si Toulouse présente de nombreux atouts pour l'investissement locatif, il peut être intéressant de comparer son marché immobilier à celui d'autres grandes villes françaises.

Critère	Toulouse	Strasbourg	Nice
Prix moyen au m² (appartements)	4 216 €/m²	4 323 €/m²	6 038 €/m²
Prix moyen au m² (maisons)	3 950 €/m²	4 021 €/m²	7 098 € €/m²
Rendement locatif brut	4,5 % en moyenne	4 %	3.5 % - 4 %
Population étudiante	130 000 étudiants	70 000 étudiants	60 000 étudiants
Fiscalité attractive	Loi Pinel, LMNP, SCPI	Loi Pinel, avantages sur l'investissement locatif	Peu d’incitations fiscales
Croissance des prix	+29,7 % sur 8 ans	+20 % sur 5 ans	+22,5 % sur 8 ans
Accessibilité	LGV et infrastructures en expansion	Ville bien desservie (train, tram)	Réseau de transport développé mais saturé en haute saison

En bref, investir à Toulouse, c'est miser sur une ville en plein essor, où croissance démographique et qualité de vie garantissent un fort potentiel locatif.

Par Auteur invité

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