Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 19/05/2020
Mise à jour le 14/05/2024
Investir dans une résidence de tourisme : comment ça marche ?
A la mer ou à la montagne, investir dans une résidence de tourisme, c'est la possibilité de réaliser un investissement plaisir dans l'immobilier neuf.
C’est l’investissement plaisir par excellence : allier la constitution d’un patrimoine immobilier tout en profitant d’une destination de vacances renommée à la mer ou à la montagne, voilà pourquoi investir en résidence de tourisme et devenir propriétaire dans l'immobilier touristique.
- Sommaire
- Définition : qu'est-ce qu'une résidence de tourisme ?
- Quel dispositif pour un investissement locatif en résidence de tourisme ?
- Comment fonctionne une résidence de tourisme ?
- Fiscalité : quels avantages fiscaux à acheter un appartement dans une résidence de tourisme ?
- Comment choisir son investissement LMNP en résidence de tourisme ?
- Comment réaliser un investissement en résidence de tourisme à la mer ?
- Quel investissement immobilier en résidence de tourisme à la montagne ?
- Investir dans un programme d'appart hôtel
- Comment sortir d'une résidence de tourisme ?
- Peut-on vivre à l'année dans une résidence de tourisme ?
Bénéficier d’un placement immobilier clés en main, recevoir des loyers et même en profiter pour y passer ses vacances… Investir dans une résidence de tourisme peut offrir tous ces avantages, à condition de bien évaluer les contraintes qui les accompagnent. Voici comment réussir un investissement en résidence de tourisme pour joindre l’utile à l’agréable.
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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf pour investir
- Quels dispositifs pour investir dans le neuf
- Investir en VEFA, mode d'emploi
Définition : qu'est-ce qu'une résidence de tourisme ?
Une résidence de tourisme, c’est une résidence avec services dit para-hôteliers, c’est-à-dire proche de l’hôtellerie : accueil ou conciergerie, laverie, fourniture de linge, restauration, petit-déjeuner, ménage… le tout avec des appartements meublés et équipés. Aujourd’hui, avec la montée en gamme des résidences de tourisme, des équipements dits de loisirs sont un atout indéniable : piscine, espace bien-être avec sauna, jacuzzi, salle de sport…
Quel dispositif pour un investissement locatif en résidence de tourisme ?
La France étant la première destination touristique mondiale, l’hexagone multiplie les atouts pour les investissements en résidence de tourisme. De quoi garantir le remplissage de ces établissements touristiques.
A cela, s’ajoutent des avantages fiscaux propres à l’investissement locatif en meublé. Si jusqu'en 2017, la loi Censi-Bouvard permettait une défiscalisation immobilière, ce n'est plus le cas. Même si ces produits d'investissement ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard, la location meublée non-professionnelle, LMNP, assure un statut de loueur pérenne aux propriétaires-bailleurs pour investir dans du logement touristique. Lire aussi - LMNP : le statut incontournable pour investir en location meublée
Comment fonctionne une résidence de tourisme ?
Pour investir en résidence de tourisme neuve, il s’agit d’acquérir un logement neuf (ou rénové après de lourds travaux dans une résidence de plus de 15 ans), meublé, le tout accompagné par la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant d’au moins 9 ans. Concrètement, vous signez ce contrat de location avec une société exploitante, qui elle-même sous-loue à des vacanciers. De quoi assurer le versement de loyers réguliers et fixés à l’avance dans l'engagement de location aux investisseurs.
Fiscalité : quels avantages fiscaux à acheter un appartement dans une résidence de tourisme ?
une récupération complète de la TVA, soit 20 % de réduction sur le prix TTC du bien immobilier
des revenus fonciers peu fiscalisés, soit un abattement forfaitaire de 50 % minimum sur les revenus fonciers, s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an. Cela peut même grimper à 71 % d’abattement dans le cas d’une résidence classée.
pas de gestion locative au quotidien de son investissement
un rendement garanti grâce à la signature du bail commercial avec l’exploitant gestionnaire
possible occupation du logement quelques semaines par an par l'investisseur, réservées en fonction d'un planning de location, pour profiter du bien immobilier
Comment choisir son investissement LMNP en résidence de tourisme ?
Où investir dans l'immobilier touristique ?
Comme pour tout investissement immobilier, premier conseil pour investir dans des résidences de vacances : l’emplacement reste la règle d’or. D’autant plus dans le cas d’une résidence de tourisme, puisqu’il faudra séduire des vacanciers, futurs occupants de cette résidence services. Proximité de la mer ou des pistes en station sont bien sûr des prérequis ; mais pas seulement. Pour assurer le remplissage de la résidence de tourisme sur le long terme, mais aussi le potentiel à la revente, il faut même miser sur des emplacements premium : à proximité du centre station et de ses commerces, d’une remontée mécanique efficace ou encore la qualité de la plage dans une station balnéaire de renom sont à privilégier. Il s’agit donc de miser sur des destinations sûres, afin que le taux de remplissage de la résidence soit le plus satisfaisant possible. On assiste aussi à une montée en gamme de la résidence de tourisme, ce qui tire le marché vers le haut.
Une minute pour tout savoir du statut LMNP
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Pourquoi investir dans une résidence de tourisme avec services ?
Second pilier d’un investissement réussi : la qualité, la solidité et l’expertise de l’exploitant gestionnaire. C’est cette société de gestion qui au quotidien s’occupe de gérer la résidence services tout en assurant son remplissage et donc le versement des loyers promis. D’où cette importance, en plus du rôle du promoteur qui va piloter la construction de l'ensemble du programme neuf. La crise sanitaire liée au Covid a stoppé pendant plusieurs semaines toute possibilité de location, seuls les exploitants solides financièrement ont pu faire face et rebondir.
Info en + : de plus en plus de résidences de tourisme sont classées par un système d’étoiles, comme dans les hôtels, permettant à l'investisseur de juger de la qualité de l’ensemble immobilier.
Comment réaliser un investissement en résidence de tourisme à la mer ?
Un investissement en résidence de tourisme à la mer a ses spécificités. On le disait la proximité avec la plage est une condition mais il y a aussi des régions et stations balnéaires plus intéressantes que d’autres. La Côte d’Azur offre par exemple une saison estivale plus étendue que sur le littoral atlantique. Certaines destinations mondialement connues sauront séduire des vacanciers toute l’année, elles auront aussi un potentiel supplémentaire en cas de revente pour l'acheteur.
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Quel investissement immobilier en résidence de tourisme à la montagne ?
Réaliser un investissement en résidence de tourisme à la montagne nécessite plusieurs précautions. D’abord, attention à l’altitude de la station afin de garantir un bon enneigement en hiver. Certaines stations, comme Chamonix dans les Alpes, offrent un potentiel locatif quatre saisons, quand d’autres ne fonctionnent que durant la saison hivernale. De quoi allonger le nombre de semaines de location et donc les revenus locatifs. Enfin, il n’y a pas que le ski dans la vie, il est nécessaire de vérifier les activités et équipements hors-ski proposés : patinoire, cinéma, espace aqualudique, thermes…
Conseil en + : les stations avec domaines skiables reliés sont de plus en plus plébiscitées pour leur ticket d’entrée plus accessible. Elles permettent d’investir dans des stations plus abordables, souvent des stations villages, tout en offrant des possibilités de grand ski.
Investir dans un programme d'appart hôtel
Aux formes classiques de résidence de tourisme à la mer, à la montagne, voire sous forme de bungalows en zone rurale autour d’un parc aquatique couvert et d’équipements de loisirs, il est aussi possible d’investir dans un appart hôtel, telle une résidence hôtelière ou résidence d’affaires en ville ou à proximité des aéroports. Une résidence appart hôtel fonctionne sur le même principe qu’une résidence de tourisme classique et bénéficie des mêmes avantages fiscaux, tout en répondant à la demande d'une clientèle d'affaires, c'est-à-dire en déplacement professionnel par exemple. A la différence d'un hôtel, le résident sera plus indépendant, grâce notamment à la présence d'une cuisine ou kitchenette par exemple.
Un investissement en résidence de tourisme multiplie les avantages: récupération de TVA, pas de gestion locative... et quelques semaines d'occupation.
Comment sortir d’une résidence de tourisme ?
Il peut être plus compliqué de revendre un appartement en résidence de tourisme qu’un bien dans l’immobilier classique. En effet, certains acquéreurs ne veulent pas être dérangés par des changements hebdomadaires de locataires.
Ne pas oublier également que l’administration fiscale vous réclamera la quote-part de la TVA remboursée si vous revendez avant 20 ans de détention. Ce remboursement sera équivalent à un vingtième par année de détention.
Voici tout de même des exemples concrets afin de reprendre la main sur son bien immobilier, relouer ou revendre son investissement en résidence de tourisme, grâce aux conseils de la plateforme Lokizi. Lire aussi - Revente appartement neuf : mode d'emploi
Si la rentabilité n’est pas au rendez-vous ou si des exploitants ne respectent pas leurs engagements contractuels, la première étape peut être de sortir du bail commercial de la résidence services afin d’éviter des négociations sur de nouvelles modalités du contrat qui peuvent aboutir à un abandon de loyers.
Si vous avez respecté les démarches administratives et juridiques légales, il est alors possible de préserver les meilleures dispositions fiscales individuelles en louant l’investissement en meublé longue durée pour retrouver la rentabilité locative.
La sortie du contrat commercial peut par ailleurs être un préambule pour revendre et retrouver ses liquidités. Il existe un réel marché pour la revente de bien LMNP ou ex loi Censi-Bouvard, là où la demande peut être forte en zones touristiques. L'option de revente peut d'autant plus être envisagée si le propriétaire est parvenu au terme des réductions d'impôt Censi Bouvard ou si une nouvelle situation familiale l'impose : divorce, décès.
Peut-on vivre à l'année dans une résidence de tourisme ?
Non, il n'est pas possible de vivre à l'année dans une résidence de tourisme. En effet, ce type de bien immobilier est exclusivement destiné à la location touristique à des tiers, que ce soit pour des séjours d'un jour, d'une semaine ou d'un mois... Il est donc strictement interdit d'acheter un logement dans une résidence de tourisme dans le but d'y résider de manière permanente. Le Code de la Construction et de l'Urbanisme classe ces biens comme des hébergements hôteliers et touristiques et détermine clairement leur vocation. Le dépassement des 90 jours de location touristique, soit la durée maximale autorisée pour un bail de séjour touristique, est illégal. En somme, il n'est pas possible d'y vivre à l'année que vous soyez locataire ou propriétaire du bien.
Voilà de quoi avoir toutes les cartes en mains avant de se lancer dans ce projet d’investissement !
Conseils pour un achat en résidence de tourisme
Le propriétaire doit s’acquitter des travaux de rénovation, des charges de copropriété et de la taxe foncière qui peut être parfois élevée en zone touristique. Attention donc aux frais annexes.
Autre conseil : se faire accompagner par un notaire ou un avocat dans la lecture de l'engagement commercial qui doit spécifier, par exemple, la répartition de ces frais annexes : remplacement du mobilier, frais d’entretien…
Si vous revendez votre bien immobilier moins de vingt ans après l’achat, vous devrez payer à l’administration fiscale une partie du montant de la TVA pour chaque année précédant le vingtième anniversaire de l’acquisition.
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