Investissement locatif : les 10 conseils pour réussir

Pour préparer sa retraite, pour défiscaliser, pour loger ses enfants… investir dans l’immobilier neuf est une des pistes à envisager pour se constituer un patrimoine, d’autant que le logement neuf offre de très nombreux atouts. Voici les 10 clés pour réussir un investissement locatif.

• Sommaire
• Investissement locatif : comment ça marche ?
• Conseil n°1 - Réduire ses impôts avec l'achat d'un appartement neuf en loi Pinel
• Bon plan n°2 - Bien choisir l'emplacement de votre investissement locatif
• Astuce n°3 - Calculer la rentabilité d'un investissement locatif
• Guide n°4 - Investissement locatif clé en main : opter pour la qualité du logement neuf
• Avantage n°5 - Investir dans le neuf tout en faisant un geste pour la planète
• Atout n°6 - Profiter des garanties de l'immobilier neuf pour votre projet locatif
• Suggestion n°7 - Etre intransigeant sur la qualité
• Recommandation n°8 - Comment réussir la mise en location en tant qu'investisseur ?
• Avis n°9 - Souscrire à une assurance locative
• Conclusion n°10 - Pourquoi acheter pour louer ?

Un projet d'investissement locatif est une opération qui peut rapporter gros, à condition de bien s’y prendre. En effet, investir dans la pierre est une excellente opportunité pour répondre à différents objectifs comme se constituer un patrimoine et préparer sa retraite par exemple. Toutefois, il ne faut pas se lancer dans cette aventure sans avoir toutes les cartes en main. Voici 10 conseils pour concrétiser votre projet d'investissement locatif !

 

Investissement locatif : comment ça marche ?

 

Alors qu’il n’a jamais été aussi facile d’acheter dans l’immobilier neuf en ce moment : dispositif Pinel, taux historiquement bas, frais de notaire réduit comparé à l’ancien… voici les 10 éléments à savoir / à prévoir avant d’investir dans l’immobilier neuf et ainsi réussir son investissement locatif. Découvrir en 10 conseils ce guide de l’investissement locatif.

 

Conseil n°1 - Réduire ses impôts avec l'achat d'un appartement neuf en loi Pinel

 

Réaliser un investissement locatif, cela peut être un moyen de réduire vos impôts sur le revenu en profitant des dispositifs de défiscalisation immobilière qui offrent différents avantages fiscaux. 

La loi Pinel permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier dans le neuf. Le dispositif Pinel offre pour tout acquéreur d’un logement neuf, en vue de le louer, une réduction d’impôt de 12 à 21 %, selon la durée de location, de 6 à 12 ans. Le calcul de la réduction d’impôt Pinel permet d’obtenir jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année. 

Jusqu'à fin 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait lui de défiscaliser 11 % du prix de revient hors taxe du logement acheté dans une résidence services, tout en récupérant la TVA. Même s'il n'a pas été prorogé pour l'année 2023, il est tout de même possible de continuer d'investir en résidence étudiante, résidence senior, Ehpad, résidence de tourisme… grâce au statut de la location meublée via le LMNP, statut de Loueur de Meublé Non Professionnel ou statut LMP pour Loueur Professionnel, qui profite d'un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers. L’autre sérieux atout de l'investissement locatif clé en mains en résidences services est de décharger l’investisseur de la gestion locative du bien au quotidien, puisque ce dispositif impose la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire de résidences services. C'est le gestionnaire exploitant de la résidence qui sera chargera de la recherche des locataires, de la réalisation des quittances de loyer... Grâce à la fiscalité du micro-BIC ou du régime réel associé à ce statut, la location meublée via le LMNP en résidence gérée peut être un investissement à préférer pour les primo-investisseurs, ceux qui investissent pour la première fois dans la pierre. 

 

Bon plan n°2 - Bien choisir l’emplacement de votre investissement locatif

 

Pour réussir son investissement immobilier, la principale clé reste l’emplacement ! Une bonne adresse, ce serait même l’essentiel selon les professionnels. De l’emplacement dépend la teneur du marché immobilier et le montant de loyer. En effet, il faut opter pour des quartiers dans des villes où la demande locative sera forte pour être certain de trouver des locataires ; mais aussi pour être sûr de louer à un bon niveau de loyer, d'éviter la vacance locative, afin de rentabiliser au mieux le bien.

Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou encore Lille, où investir dans l'immobilier ?

Présence de commerces, écoles, moyens de transports en commun… mais aussi bassin d'emplois dynamiques, sont des points à vérifier avant de passer à l’acte et de trouver le bon emplacement du bien immobilier pour investir. Grandes villes dynamiques ou villes moyennes, voire communes touristiques, toutes les solutions peuvent être pertinentes. Proximité des pistes de ski ou de la plage sont à privilégier si vous souhaitez effectuer un investissement locatif pour louer en meublé de tourisme. 

Autre conseil pour réussir un investissement immobilier : privilégier un bien à acheter près de chez soi. De quoi faciliter le suivi du chantier s’il s’agit d’un achat sur plan, mais surtout de se simplifier la gestion locative par la suite. En étant à proximité, vous pourrez vous rendre plus facilement aux assemblées de copropriété, vous pourrez intervenir en cas de problème dans l’appartement, vous pourrez plus facilement assurer la mise en location.

Opter pour un investissement locatif proche de chez vous, c’est aussi avoir une meilleure connaissance de la région, des villes, des quartiers…  

 

Astuce n°3 - Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

 

Une fois s’être assuré des niveaux de loyers pratiqués dans le quartier, on peut alors évaluer la rentabilité future de l’investissement immobilier. Il faut calculer le rendement locatif.

 

Quel est le bon rendement net ? Comment savoir si votre investissement immobilier est plus rentable ? Est-ce intéressant d'investir dans du locatif en ce moment ?

 

Deux modes de calcul du taux de rendement locatif :

- la rentabilité brute = loyer annuel / prix d'achat du logement x 100

Exemple de rendement locatif : un appartement neuf, trois-pièces, acheté 230 000 € à Toulouse, loué 700 € = (700x12) / 230 000 x 100 = 3,65 %

- la rentabilité nette = loyer annuel - charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix d’achat du logement x 100.

 

Lire aussi - Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?

 

A noter que l'immobilier neuf offre également des frais de notaire réduits comparé à l'immobilier ancien : maximum 3 %, contre jusqu'à 8 % dans le parc de logements anciens. De quoi ne pas entamer la rentabilité de votre investissement immobilier en raison de frais annexes élevés. 

Pour savoir si un investissement immobilier sera rentable, il faut aussi anticiper sur une éventuelle plus-value immobilière en cas de revente.  

 

Guide n°4 - Investissement locatif clé en main : opter pour la qualité du logement neuf

 

Acquérir un logement neuf pour investir, c’est opter pour du qualitatif. Votre investissement locatif sera donc aux dernières normes de construction, en termes d’isolation phonique par exemple. Un logement neuf offre une conception moderne et un agencement optimisé de la surface habitable. Pas de place perdue, pas de couloir inutilisable ; mais des espaces extérieurs : balcon, terrasse... Investir dans le neuf, c’est aussi se voir proposer obligatoirement une offre de parking ou de garage, dans la résidence. A voir ensuite si vous faites le choix d'une petite surface ou d'un plus grand logement pour louer par exemple à des étudiants en colocation.

Lire aussi - Comment louer un appartement neuf ?

Si l’achat sur plan impose de se projeter dans l’avenir, avec un logement neuf pas encore construit, la promotion immobilière offre des outils digitaux pour personnaliser le bien ou réaliser une visite virtuelle en 3D pour mieux s’imprégner des lieux. Même dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de faire réaliser des TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, pour façonner l’appartement neuf à destination de la location, voire de la colocation.

 

Avantage n°5 - Investir dans le neuf tout en faisant un geste pour la planète

 

Investir dans l’immobilier neuf, c’est aussi faire le choix d’une isolation thermique efficace, aux dernières normes environnementales et donc un atout pour la planète. Aujourd’hui, tous les logements neufs dont les permis de construire ont été déposés depuis le 1er janvier 2022 répondent à la RE 2020, réglementation environnementale 2020 pour aller vers de l’immobilier neuf bas carbone. D’autres programmes neufs vont plus loin en appliquant des labels écologiques plus performants : comme des constructions à énergie positive qui produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment. De nombreux promoteurs mettent aussi en œuvre des opérations immobilières labellisées BBCA, pour Bâtiment Bas Carbone.

Outre les atouts pour l’environnement, cela offre des économies d’énergie pour le locataire. Quand désormais une très large majorité de Français se dit sensibilisée aux consommations d’énergie de leur logement, il sera alors plus facile de trouver des locataires, face à l’immobilier ancien. 

La valeur verte de votre investissement locatif sera aussi un atout en cas de revente. On estime que les logements avec les meilleurs DPE, Diagnostics de Performance Energétique, classés A ou B, peuvent obtenir au moins 5 % de valeur supplémentaire qu’un logement classé D, moins performant énergétiquement parlant, sans compter le fait que les passoires énergétiques, DPE F et G, ne peuvent plus progressivement être louées sans de lourds travaux de rénovation. 

 

Atout n°6 - Profiter des garanties de l’immobilier neuf pour votre projet locatif

 

Investir dans un logement neuf, c’est éviter de l’entretien et des soucis pendant au moins dix ans car l’immobilier neuf profite de garanties propres. Investir en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, offre des garanties financières et techniques. Avant même la construction, des garanties légales à l'achat sur plan entrent en application : Garantie Financière d'Achèvement qui assure l'achèvement des travaux ou encore la garantie de remboursement si le chantier ne parvient pas à son terme.

Après la livraison, d'autres garanties s'appliquent dans le cas d'un logement neuf :
- la garantie du parfait achèvement pour se prémunir des malfaçons,
- la garantie biennale ou de fonctionnement pour les éléments autres que la structure, comme les éléments du sol ou les faux-plafonds,
- la garantie décennale qui s’applique, elle, à la structure de la construction pour les 10 premières années. 

De quoi sécuriser votre investissement locatif dans le neuf pendant de nombreuses années après sa livraison. En effet, pas de réfection de toiture ou de ravalement de façade à prévoir. La garantie décennale protègera par exemple le gros-œuvre du bâtiment durant 10 ans après la livraison. 

 

Lire aussi - Acheter un logement neuf, des garanties sur le long terme

 

Suggestion n°7 - Etre intransigeant sur la qualité

 

Si l’immobilier neuf apporte des garanties légales qui assure la pérennité de votre investissement locatif, il faut toutefois ne pas oublier d’être vigilant et être intransigeant sur la qualité. Il est préférable d’opter pour un promoteur immobilier connu dans la région, de visiter des appartements témoins ou en cas d’achat sur plan, d’autres programmes neufs similaires de cet opérateur. 

Une fois le chantier lancé, même en tant qu’investisseur locatif, il est également recommandé de s’assurer de la bonne évolution du chantier. Rien ne vous empêche de vérifier le bon déroulement des travaux. Un simple passage à proximité du chantier permet par exemple de vérifier que les travaux ne sont pas à l’arrêt.

Vérifier la qualité du logement neuf, c’est aussi assurer une livraison minutieuse pour examiner attentivement le bon fonctionnement des équipements et des matériaux installés, lever les éventuelles réserves. De sorte à privilégier la pérennité sur le long terme de son investissement locatif. 

 

Recommandation n°8 - Comment réussir la mise en location en tant qu'investisseur ?

 

Investir dans un logement neuf pour le louer, c’est aussi devenir un propriétaire-bailleur. Si la gestion locative de ce bien, ne vous tente pas, il y a d’abord l’option résidences services. En investissant dans une résidence étudiante ou une résidence senior, un bail commercial est signé pendant minimum 9 ans avec un gestionnaire exploitant qui s’assurera au quotidien de la gestion de votre investissement locatif. L’exploitant d’une résidence gérée s’occupe de trouver les locataires, de récupérer les loyers, d’entretenir les lieux jusque dans les parties communes.

En dehors de l’investissement immobilier en résidence services, il est aussi possible de déléguer cette gestion locative, d’autant plus si l’on habite loin. On peut déléguer la gestion de ce bien immobilier classique à une agence immobilière ou alors plus formel, on peut signer un bail notarié chez un notaire qui lancera les procédures adéquates si le locataire ne paye pas ses loyers par exemple.

Lire aussi - Comment calculer le prix d'une location ?

 

Avis n°9 - Souscrire à une assurance locative 

 

Réussir son investissement locatif, c’est aussi s’assurer de recevoir régulièrement les loyers afin de ne pas entamer la rentabilité locative du bien. Solibail, Visale… différents dispositifs de garantie universelle des risques locatifs existent au niveau national afin de garantir le versement des loyers en cas d’impayés. Les assurances privées proposent également des dispositifs propres à chaque établissement. L’étendue des risques couverts en matière d'impayés de loyer est variable. Il faut donc comparer les offres, les modalités de prise en charge et bien sûr les tarifs pratiqués. 

Bon à savoir : réaliser un investissement locatif peut avoir un rôle important pour se constituer ensuite un apport personnel en vue de l'achat par la suite d'une résidence principale.

 

Conclusion n°10 - Pourquoi acheter pour louer ?

 

Emplacement géographique, optimisation fiscale grâce à la défiscalisation immobilière, choix du locataire et du promoteur immobilier, mise en gestion, garanties du logement neuf… une fois l’ensemble de ces éléments passés au crible, vous serez prêt à devenir propriétaire d’un logement neuf pour louer. De quoi prévoir au mieux l’avenir grâce à l’investissement locatif. Retrouvez donc ici l’ensemble des opérations neuves pour investir dans l’immobilier, ville par ville et ainsi réussir votre investissement locatif dans l'immobilier neuf.

Par Céline Coletto

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