Investissement locatif : qu'est-ce que la GLI, Garantie Loyers Impayés ?

C’est l’inquiétude de tout investisseur locatif : qu’un locataire ne paie plus son loyer. Pour s’en prémunir, il existe plusieurs solutions pour s’assurer contre les loyers impayés. Mode d’emploi pour tout savoir sur toutes les assurances de loyers impayés et notamment la plus connue la Garantie des Loyers Impayés, GLI. 

• Sommaire
• Quand un loyer est-il considéré comme impayé ?
• GLI immobilier : la Garantie des Loyers Impayés, c'est quoi ?
• Assurance loyers impayés : comment ça marche ?
• Assurance GLI : combien ça coûte ?
• Qui doit payer l'assurance pour loyer impayé ?
• Dossier : quelle procédure en cas de loyers impayés ? Quelles conditions pour faire appliquer la GLI ?
• Les autres solutions pour assurer la protection d'un investissement locatif

C’est une assurance optionnelle et pourtant, pour un coût modique : 195€ par an en moyenne, elle permet de rassurer les propriétaires-bailleurs : la Garantie des Loyers Impayés. Voici ce qu’il faut connaître des différentes formules pour se couvrir contre le non-paiement des loyers en cas d’investissement locatif. 

 

Quand un loyer est-il considéré comme impayé ?

 

Les loyers impayés ne représentent « que » 2 % de l’ensemble des loyers encaissés pour les 11,3 millions de logements mis en location en France, ce qui concerne près de 2 résidences principales sur 5.

Au simple retard de loyer jusqu’à plusieurs mois de loyers impayés, il peut aussi s’ajouter des dégradations matérielles, voire des contentieux, dans le cas d’un bien immobilier mis en location. Pour se garantir de ces différents risques, il existe donc une assurance spécifique, baptisée assurance ou Garantie Loyers Impayés, GLI.

 

GLI immobilier : la Garantie des Loyers Impayés, c'est quoi ?

 

La GLI est l’assurance la plus courante pour protéger un investissement locatif. L’assurance ou garantie loyers impayés est donc une couverture optionnelle qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés et les détériorations immobilières ou matérielles : par exemple, elle couvre l’ensemble des frais de réparation et de nettoyage en cas de dommages et destructions commises par le locataire.

Elle peut aussi prendre en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le mauvais payeur, qu’il s’agisse des frais de conseils juridiques nécessaires à une procédure à l’amiable ou encore des frais de procédure d’assistance d’un avocat nécessaires. Elle peut en outre proposer une indemnisation en cas de départ prématuré de celui-ci.

Elle s’adresse uniquement aux propriétaires et elle est valable pour les locaux à usage d’habitation : maison, appartement, un parking, un garage, parfois pour les locaux professionnels utilisés dans le cadre libéral. 

 

Assurance loyers impayés : comment ça marche ?

 

La Garantie des Loyers Impayés fait l’objet d’un contrat dédié auprès d’une entreprise spécialiste de la gestion de biens locatifs ou d’un assureur traditionnel. Il ne faut donc pas hésiter à comparer les offres pour trouver celle qui s’adaptera le mieux aux besoins du propriétaire.

Le propriétaire bailleur qui décide de souscrire une GLI doit s’assurer que le locataire est solvable aux yeux de l’assureur : copies du contrat de travail, avis d'imposition, revenus du ou des locataires ou des garants et que le logement est la résidence principale du locataire.

Info en + : La loi Boutin interdit au propriétaire ayant souscrit une GLI de demander une caution, solidaire ou non. Il est donc impossible de cumuler GLI et caution physique, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

 

Assurance GLI : combien ça coûte ?

 

Le prix de la Garantie des Loyers Impayés dépend de deux paramètres :

> Le niveau de garantie : tous les contrats GLI ne comportent pas les mêmes garanties. Toutes ces garanties permettent de bénéficier d’une meilleure couverture mais feront grimper le prix de cette assurance. Il faut alors définir ses priorités et déterminer le degré de sécurité voulu.

> Le montant du loyer : le montant de la cotisation mensuelle est lié au coût payé par le locataire. S’il s’agit d’un contrat individuel pour un seul logement, le prix varie entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer. Les cotisations baissent s’il s’agit d’un contrat groupé pour plusieurs logements, elles sont alors entre 1,5 % et 3 %.

 

Qui doit payer l'assurance pour loyer impayé ?

 

Selon les sites Lesproprietaires.fr et LeLynx.fr, le montant moyen d’une assurance loyers impayés est de 195 €/an. Vous l’aurez compris, c’est bien le propriétaire bailleur qui est en charge de souscrire et régler l’assurance de loyers impayés. Reste que le coût des primes d'assurance de la GLI est déductible des revenus locatifs dans le cas d’une imposition au régime réel. Si vous n'avez pas opté pour le régime réel, le coût de l'assurance des loyers impayés peut s'inclure dans le montant du loyer.

 

Lire aussi - Investissement immobilier : comment fixer le loyer ?

 

Dossier : quelle procédure en cas de loyers impayés ? Quelles conditions pour faire appliquer la GLI ?

 

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit adresser un courrier de relance au locataire ainsi qu’une mise en demeure de payer. Les indemnités sont généralement versées dès le troisième mois à partir du premier loyer impayé. Rétroactive, elle prendra en compte les impayés, et ce dès le premier mois. Enfin, un logement inoccupé peut engendrer une forte perte financière : absence de loyer, dégradations… Ce manque à gagner peut être pris en charge par l’assurance loyers impayés. 

 

Loyers impayés et Covid-19

 

Dans le contexte économique actuel lié à la pandémie de Covid-19, où le nombre de procédures pour loyers impayés a d’ailleurs augmenté de 15 % en 2020, selon l’ANIL, les atouts de la GLI ont de quoi convaincre de nombreux propriétaires.

 

Impayés de loyer et GLI : préférez une gestion à l’amiable avec le locataire

 

En cas de litige et bien avant une éventuelle procédure d'expulsion, ne pas oublier de tenter de gérer à l’amiable le problème. La simple mise en place d’un échelonnement de paiement peut permettre à un locataire de bonne foi de régulariser sa situation. Cela n’empêche qu’il faut tout de même envoyer une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception, qui indique montant et délai de paiement, afin d’officialiser le litige.

 

Conseil en + par Amina Walter, directrice générale déléguée de LeLynx.fr, site comparateur d’assurances : « Si la GLI rassure les propriétaires bailleurs, une fois n’est pas coutume, il est essentiel de bien lire son contrat, car chaque organisme a ses pratiques. Ainsi, il est important de vérifier les plafonds couverts par la compagnie en cas de sinistre. L’assureur peut également exiger que des clauses particulières soient introduites lors de la signature du bail, comme la clause résolutoire qui permet la résiliation du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. L’assureur n’est alors pas toujours tenu d’indemniser le propriétaire. Il est donc capital d’être attentif à ces stipulations avant de signer le contrat ».

 

Les autres solutions pour assurer la protection d'un investissement locatif

 

Attention de ne pas confondre Garantie des Loyers Impayés et les autres dispositifs pour couvrir les éventuels loyers non-perçus : Garantie Visale, la GUL : Garantie Universelle des Loyers ou encore l’assurance PNO, Propriétaire non-occupant, qui est l'assurance habitation du propriétaire.

 

Garantie Visale

- La Garantie Visale est un dispositif à destination des locataires jusqu’à 30 ans et aux salariés précaires. Créée début 2016, Visale est un nouveau VISA pour le Logement et l’Emploi.  Visale, c’est un service de cautionnement des loyers du parc privé, totalement gratuit. Objectif : que le logement ne soit plus un frein à l’emploi. Totalement dématérialisé, Visale garantit aux bailleurs le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail, pour un public de locataires spécifiques : CDD, sous promesse d’embauche, CDI en période d’essai, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés, mais aussi les jeunes salariés de moins de 30 ans, les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non.

Pour en bénéficier, les loyers doivent respecter un certain plafond : le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser : 1 500 € dans Paris intramuros, 1 300 € sur le reste du territoire. Pour être éligible, le ménage doit avoir des revenus dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50 % : loyer + charges inférieurs de moitié aux revenus d’activité ou de remplacement.

La Garantie Visale a remplacé la GRL, Garantie des Risques Locatifs, créée en 2010 qui a été complètement abandonnée avec la création de la Garantie Visale.

 

GLU, Garantie Universelle des Loyers

- Abandonnée également la GLU, Garantie Universelle des Loyers. Adoptée en 2014 lorsque Cécile Duflot était ministre du Logement, très décriée, elle n’a finalement jamais vu le jour, les décrets d’application n’ayant pas été publiés.

 

Assurance Propriétaire non-occupant, PNO

- L’assurance PNO, Propriétaire non-occupant, ne doit pas, non plus, être confondue avec la GLI. La PNO est comme une assurance habitation. Elle permet de couvrir le propriétaire d’un logement temporairement inoccupé, car même vide, un logement peut être touché par une fuite d’eau, un incendie, un litige avec un voisin ou la copropriété... Si l’assurance habitation du locataire est défaillante, elle protègera le bailleur. En revanche, l’assurance Propriétaire non-occupant ne couvre pas le risque de loyers impayés. 

Lire aussi - Comment assurer un investissement locatif ?

 

Caution solidaire

- La caution solidaire : autre solution que la GLI pour couvrir des impayés de loyer, demander un garant ou caution solidaire. En cas de défaillance du locataire à verser son loyer, une personne peut s'engager à le régler à sa place. C'est donc un engagement fort que prend ce garant. Pour devenir caution solidaire, il y a un document à remplir, en marge du contrat de bail locatif.

 

Si vous souhaitez acheter pour louer, la GLI, Garantie des Loyers Impayés est une des étapes à ne pas négliger pour réussir son investissement locatif dans la durée.

Par Céline Coletto