Sociétés civiles de placement immobilier : un rendement toujours attractif
Plus stables que les actions, plus rentables que les obligations, les SCPI non fiscales (dont l’objectif est d’assurer un rendement et non une défiscalisation immédiate) constituent une alternative à la détention de biens en direct.
Idéales pour percevoir des revenus réguliers sans se préoccuper de gestion, elles constituent l’un des placements à long terme les plus attractifs et attirent chaque année davantage d’épargnants.
Selon les chiffres publiés par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI ont enregistré en 2007 un niveau record de collecte de 1,4 milliards d’Euros, portant la capitalisation globale de ce type de placement à 17,24 milliards d’Euros au 31 décembre.
Pour 2007, les SCPI non fiscales ont connu un rendement moyen de 6 %. Si l’on y ajoute une revalorisation moyenne de parts établie à 6,85 %, leur performance globale s’est située aux alentours de 13 %. Un résultat bien plus avantageux que les emprunts d’Etat.
Objet de la SCPI
Une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle “ associés ”).
Forme de la SCPI
Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.
Deux formes de SCPI sont possibles :
SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.
SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.
Les SCPI peuvent faire l'objet de montages très différents, dont les principaux sont :
SCPI de rendement
L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle).
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux.
Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
SCPI de valorisation
L’objectif de la SCPI de valorisation est de donner aux associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine.
L’immobilier est un marché, aussi les dates et conditions d’achat, comme la période de liquidation de la société, sont-elles des paramètres cruciaux.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus.
Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades.
La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.
SCPI “ Malraux ”
L’objectif de la SCPI Malraux est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite “ loi Malraux ”.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés.
Ces logements sont loués à des particuliers.
La durée de vie d’une SCPI “ Malraux ” est d’une douzaine d’années.
SCPI “ Méhaignerie ”
L’objectif la SCPI Méhaignerie était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs).
La loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI Méhaignerie, mais simplement gestion de l’existant.
Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie.
Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.
SCPI “ Robien ”
Institué par l’article 91 de la Loi Urbanisme et Habitat, le régime « ROBIEN » prévoit, en faveur des Associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions.
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