Investissement en Résidences Seniors en France

Avec plus de 10 millions de seniors de plus de 75 ans en France en 2040, héberger les personnes âgées va devenir un enjeu de taille pour les pouvoirs publics. Outre les maisons de retraite et autres EHPAD, Etablissement d’Hébergement des Personnes Agées Dépendantes, un autre concept se développe ces dernières années : la résidence senior. Il s’agit de réunir dans un même immeuble des seniors dits autonomes. Voici pourquoi investir dans une résidence senior.

Dans le secteur de l’investissement immobilier et de la défiscalisation, une résidence senior est une résidence avec des services, dédiée à des personnes âgées autonomes. Construite par un promoteur immobilier, la résidence senior est ensuite gérée par un exploitant. Parfois les deux professionnels sont liés, parfois aucunement. 

 

 

Comptant généralement moins de 80 logements neufs meublés environ, cela peut grimper à 120 logements pour senior en région parisienne où les besoins sont les plus forts. La résidence senior doit proposer plusieurs services pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux liés à ce type d’investissement locatif : accueil, restauration, offre de ménage, laverie… Des services qui se rapprochent de ceux que l’on peut trouver dans l’hôtellerie. 

 

Qui peut acheter dans une résidence senior ?

L'achat d'un bien immobilier dans une résidence senior est généralement ouvert à tous, quel que soit l'âge. Cependant, les futurs résidents doivent souvent respecter un âge minimum, généralement compris entre 60 et 65 ans. C'est donc une option particulièrement intéressante pour les personnes retraitées.

• Les investisseurs peuvent également se tourner vers ce type de bien pour profiter des avantages fiscaux associés, comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
• Ces résidences peuvent aussi être une option pour les personnes souhaitant anticiper leur futur logement en prévision de leur retraite.

Il faut noter que les conditions spécifiques peuvent varier d'une résidence à l'autre, il est donc recommandé de se renseigner en détail avant de procéder à un achat pour y habiter.

Investir dans une résidence senior permet de défiscaliser, tout en se constituant un patrimoine immobilier à transmettre à ses proches ou qui pourra permettre d’obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite. Réaliser un investissement en résidence senior s’effectue souvent via un achat sur plan, une Vente en Etat Futur d’Achèvement, VEFA auprès d’un promoteur immobilier. A noter qu’il est aussi possible de défiscaliser en investissant dans une résidence services senior de plus de 15 ans engagée dans de lourds et importants travaux de rénovation.

Depuis le fin de l’amendement Censi-Bouvard, dispositif qui soutenait l’investissement locatif dans les résidences services, il faut se tourner vers la location meublée pour défiscaliser les loyers d'un investissement en résidence senior. Le statut LMNP / LMP, Loueur de Meublé (Non) Professionnel permet d’investir en résidence senior en se reposant sur la location meublée. Régime fiscal existant depuis 1949, il octroie pour les locations meublées, un abattement forfaitaire de 50 % des loyers appliqué au titre des frais, contre 30 % pour le microfoncier dans le cadre d’une location nue. De quoi ne pas payer d’impôt sur les revenus fonciers sur le long terme.

 

Comment acheter un appartement ou une maison en résidence senior pour y habiter ?

L'achat d'un appartement en résidence senior pour y habiter comporte plusieurs étapes. Vous devez d'abord identifier la résidence senior qui répond à vos besoins et votre budget. Pour cela, vous pouvez faire appel à un conseiller en immobilier spécialisé ou effectuer vos recherches en ligne. Une fois la résidence choisie, vous devez obtenir un prêt immobilier si nécessaire. Pour cela, il est conseillé de comparer plusieurs offres pour obtenir les meilleures conditions, voire de faire appel à un courtier. Après avoir obtenu votre prêt si nécessaire, vous pouvez procéder à l'achat de votre appartement. Cette étape nécessite la signature d'un contrat de vente avec le vendeur, dans le cas d'un achat sur plan, il s'agit d'un promoteur immobilier. Même si un droit de rétractation existe dans le cadre de la VEFA, assurez-vous de bien comprendre tous les termes du contrat avant de signer. 

 

Prix et tarif moyen : quel budget pour une résidence senior ?

Estimer le budget pour une résidence senior dépend de plusieurs facteurs. Pour l'achat, le prix moyen d'un appartement en résidence senior en France varie entre 80 000 € pour un studio et peut atteindre jusqu'à 350 000 € pour un appartement de type T3. Le coût de la location oscille, lui, entre 850 € pour un studio et 1 500 € environ pour un trois pièces. Ces tarifs peuvent variés selon les régions et selon si l'immobilier est plus ou moins cher. 

Il faut également tenir compte des charges qui incluent par exemple le loyer (si en location), les charges locatives sous forme de forfait mensuel, et les charges individualisées pour les services à la carte. En moyenne, le coût mensuel d'une résidence senior en France varie donc en fonction des services proposés et de l'emplacement. Certaines résidences offrent des forfaits qui peuvent réduire encore plus le prix.

 

Face à ce besoin fort et réel d’héberger ces seniors autonomes, les promoteurs immobiliers ont imaginé des résidences seniors nouvelle génération. Le groupe Senioriales est l'acteur le plus connu dans les résidences seniors. Cazam d’Eiffage Immobilier vient de lancer une gamme de résidences gérées au cœur des villes. Les résidences seniors Ovelia de Vinci Immobilier offrent de nombreux espaces bien-être, parfois jusqu’à des piscines intérieures. Le leader sur le marché de la résidence senior est le groupe Aegide Domitys, jusqu'ici filiale de Nexity. Altarea Cogedim propose une marque dédiée : Cogedim Club, rebaptisée Nohée désormais, avec des appartements neufs meublés jusqu’au trois-pièces. D'autres acteurs, régionaux notamment, offrent aussi des solutions pour acheter en résidence senior.