Comment acheter sans apport son logement neuf ?

Devenir propriétaire d’un logement neuf sans apport personnel, c’est possible : pour les investisseurs mais aussi souvent les primo-accédants. Découvrez ici comment acheter sans apport pour financer un logement neuf ?

Alors que les taux d’intérêt restent encore attractifs, beaucoup s’interrogent sur la possibilité de devenir propriétaire sans apport personnel, c’est-à-dire emprunter la totalité de la somme nécessaire à acquérir un logement neuf que ce soit pour acheter sa résidence principale, voire pour investir. Emprunter sans apport, un cas assez rare mais qui est loin d’être une exception, surtout en cette période de fortes concurrences entre les banques. Voici comment financer sans apport personnel un achat immobilier. Acheter sans apport, mode d'emploi !  

Définition : qu’est-ce-que l’apport personnel ?

Acheter sans apport, c’est pouvoir faire financer et emprunter la totalité de la somme pour un achat immobilier. L’apport personnel est la somme non empruntée, apportée par l’emprunteur pour régler de manière générale les frais annexes à l’achat d’un bien immobilier : frais d’acquisition dit « frais de notaire », frais de dossier, frais d’agence…
Si dans l’immobilier ancien, ces frais annexes peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix de vente d’un bien immobilier, ils ne sont que d’environ 5 % pour l’achat d’un logement neuf. En effet, les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf : 2 à 3 %, contre jusqu'à 8 % dans l’ancien.

Prêt immobilier : comment calculer son apport personnel ?

L’apport personnel, c’est donc l’argent mobilisé par votre épargne, un héritage ou une donation, l’argent obtenu après la vente d’un précédent logement, auquel on soustrait les frais de notaire. Pour calculer votre apport personnel, le banquier prend donc en compte vos économies, moins les frais de notaires et de garanties de votre projet d’achat immobilier.
Apport personnel = épargne - frais de notaire 

Devenir propriétaire sans apport dans le neuf, est-ce possible ?

Quand on dit emprunter sans apport personnel, on dit souvent « emprunter à 110 % », un chiffre moindre donc dans l’immobilier neuf. Si cet apport personnel permet surtout de rassurer les organismes bancaires sur votre capacité à épargner dans la durée (et donc à terme de rembourser vos mensualités de prêt dans l’avenir), il est actuellement possible de financer un achat immobilier sans apport.
Pour cela, il faut tout de même montrer « patte blanche » au banquier. L’apport servant de garantie si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt immobilier, il va falloir démontrer pourquoi vous n’avez pas d’apport ou pourquoi vous souhaitez emprunter sans utiliser votre épargne.

Aide achat immobilier et maison : comment se constituer un apport personnel ? comment acheter sans argent ?

Dans la plupart des cas, ce sont les primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois, qui ne bénéficient pas d’apport personnel. Dans ce cas, des aides de l'Etat entrent en jeu comme le PTZ, prêt à taux zéro, prêt sans intérêt garanti par l’Etat, qui peut servir à solvabiliser ces acheteurs. Idem avec le dispositif de la location-accession ou PSLA. Le prêt Action Logement qui s'adresse aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 personnes permet aussi de se constituer un apport personnel aux yeux des banques.  

Subventions locales, prêt à taux zéro, réaliser un investissement locatif... 

  Des aides locales, départementales, voire régionales existent également sous diverses formes pour soutenir vos désirs d’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Certaines villes ou collectivités territoriales subventionnent votre achat immobilier neuf comme à Marseille avec le Chèque Premier Logement. D’autres formules de soutien permettent de compléter le montant du PTZ, Prêt à Taux Zéro, garanti par l’Etat. Lire aussi - Des aides locales pour financer votre logement neuf Autre façon de se constituer un apport personnel : investir dans l'immobilier neuf et défiscaliser. Le paiement des intérêts d’un crédit immobilier permettant parfois une réduction d’impôt, il est alors préférable d’emprunter la totalité de la somme nécessaire, sans quoi les avantages fonciers baisseront.  

Astuces : comment acheter sans apport un appartement neuf ou une maison ?

Pour vous constituer un apport personnel à présenter aux établissements bancaires, certains promoteurs immobiliers proposent de vous aider en soutenant votre projet immobilier. Chez Nexity par exemple, le leader de la promotion immobilière a mis en place une cagnotte immobilière parrainée par vos proches et amis et que le promoteur abonde. Concrètement, si vous achetez un appartement neuf ou un terrain à bâtir avec Nexity et que votre cagnotte atteint 1 000 €, le promoteur immobilier peut abonder jusqu’à 6 000 € selon la nature de votre projet.   

Primo-accédant, investisseur... qui peut encore emprunter sans apport ?

Certains profils d’emprunteur auront davantage de chance d’acheter sans apport en obtenant donc leur crédit immobilier. Ainsi, les jeunes acheteurs, ceux dont la vie active débute, parviennent à séduire plus facilement les banquiers. Acheter sans apport son premier logement neuf ou ancien est en effet tout à faire courant.
Autre profil qui intéresse les établissements bancaires, ceux qui veulent conserver leur épargne. De quoi pouvoir rembourser son prêt immobilier en cas de difficultés passagères et donc de rassurer le banquier. Enfin, les investisseurs immobiliers sans apport sont plus nombreux qu’on ne le pense. Ils parviennent également à prouver leur capacité de remboursement aux banques pour acheter sans apport personnel.   

Quand emprunter sans apport personnel ?

Si les banques n’ont pas encore atteint leurs objectifs annuels de production de crédits immobiliers, elles seront plus enclines à favoriser votre dossier de prêt immobilier, même sans apport. Ce sera donc davantage le cas en début d’année qu’en fin d’année, voire lors de la période estivale, où les banques préfèreront donner leur priorité aux dossiers les plus solides. Reste que quelle que soit la période, pour emprunter sans apport personnel, il faudra de toute façon un dossier irréprochable.   

Financement à 110 % : quelles sont les banques qui prêtent sans apport ?

Pour acheter sans apport personnel un appartement neuf ou ancien, il vous faudra alors montrer de la stabilité, notamment en termes d’emploi. Un CDI, Contrat à Durée Indéterminée, depuis plusieurs années dans la même entreprise sera un avantage. Autre atout face au banquier : une bonne gestion de vos comptes : pas de découvert, sans frais bancaire et pourquoi pas une épargne même minime… Livret A, voire assurance vie complétés régulièrement seront un plus, même si vous ne souhaitez pas les mobiliser pour emprunter. Nécessaire aussi de présenter un projet immobilier avec un dossier de prêt bien ficelé, laissant un reste à vivre suffisant une fois le prêt remboursé et un saut de charges modéré, c’est-à-dire un écart faible entre le niveau de votre ancien loyer et celui de vos futures mensualités de remboursement. Lire aussi - Comment monter un bon dossier de prêt ?  

Conseils pour obtenir un crédit sans apport en 2024

Les taux d’intérêt commencent à remonter fortement et le contexte international crée de l'incertitude. Reste que l'immobilier conserve sa valeur refuge. Après le plancher historique atteint en juin 2021 avec un taux moyen de 1,06 % hors assurance, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA et durant tout le second semestre 2021, même si les taux remontent, les acheteurs ont tout intérêt à emprunter sans apport s’ils le peuvent, sans mobiliser leur épargne. En effet, l’argent reste bon marché si l’on peut dire, notamment en raison de l'inflation actuelle. Les investisseurs peuvent ainsi profiter à plein de l’effet levier du crédit immobilier.  Reste que si les banques font des efforts sur les taux d’intérêt pour attirer la demande, si elles acceptent actuellement d’allonger la durée des prêts immobiliers, elles restent plus frileuses du côté de l’apport personnel. En effet, depuis plusieurs mois, le niveau demandé d’apport personnel augmente fortement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, a rendu contraignantes ses recommandations aux établissements bancaires. Cela peut jouer sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Emprunter sans apport personnel est actuellement plus difficile. Vous aurez donc avantage à faire appel à un courtier pour étudier votre profil d’emprunteur, simuler votre capacité d’endettement, monter votre dossier de prêt… afin de parvenir à acheter sans apport dans le neuf. Conclusion pour acheter sans apport dans le neuf : bien qu’il soit tout à fait possible d’emprunter sans apport pour financer un achat immobilier, notamment dans le neuf, un apport personnel permet de diminuer le risque de refus de prêt. D’ailleurs, plus un apport personnel sera important, plus la négociation sera possible et donc les taux d’intérêt négociés seront intéressants.