Conseils d'experts Edition du 23/10/2020

D�p�t de garantie en VEFA : mode d'emploi

Pour r�server un appartement neuf en VEFA, le d�p�t de garantie est quasi indissociable de l'achat sur plan.

Pas obligatoire et pourtant, verser un d�p�t de garantie lors de l’achat d’un appartement neuf en VEFA est quasi syst�matique. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le d�p�t de garantie en VEFA.

L�galement, il n’est pas obligatoire de devoir verser un d�p�t de garantie quand on ach�te un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Ach�vement, aupr�s d’un promoteur immobilier. Pourtant, cela reste la norme dans la promotion immobili�re. Mode d’emploi sur comment fonctionne le d�p�t de garantie en VEFA. �

Versement d'un d�p�t de garantie en VEFA : c’est quoi ?

� Le d�p�t de garantie en VEFA est comme un engagement financier pour r�server le futur bien acquis aupr�s du promoteur immobilier. Il s’agit d’une caution vers�e lors de la signature de l’avant contrat ou contrat de r�servation pour acheter un appartement neuf ou une maison neuve. En acceptant cette somme, le promoteur immobilier s’engage � ne pas vendre le logement neuf r�serv� � quelqu’un d’autre. �

Logement VEFA, r�servant, r�servataire, qu'est-ce que c'est dans le Code de la Construction ?

� A Noter - La VEFA, c’est la Vente en Etat Futur d’Ach�vement ou plus commun�ment appel�e l’achat sur plan. En g�n�ral, l’acqu�reur acquiert un logement neuf qui n’est pas encore construit ou qui est en train de l’�tre par le promoteur. C’est donc un contrat juridique qui r�git cet acte de vente. Contrat de vente qui prot�ge l’acheteur par une s�rie de garanties d�s la r�servation jusque durant le chantier puis pendant 10 ann�es apr�s la livraison. Lors de la signature du contrat de r�servation, premi�re �tape de la VEFA, l'acqu�reur est appel� le r�servataire quand le vendeur est lui nomm� le r�servant. Lire aussi - Qu'est-ce que la VEFA ? D�finition �

Obligatoire ou non, quel est le montant maximum du d�p�t de garantie dans le cadre d'un contrat de r�servation d'un appartement neuf ?

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VIDEO - Les �tapes de l'achat en VEFA © Trouver-un-logement-neuf.com

Si le d�p�t de garantie VEFA n’est pas rendu obligatoire par le Code de la Construction, son montant, quand il a lieu, est lui encadr� par la loi. Le montant du d�p�t de garantie varie selon le prix de vente et en fonction du d�lai compris entre la signature de l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente d�finitif chez le notaire.� �Maximum 5 % du prix pr�visionnel d’achat si l’authentification officielle chez le notaire de la vente se r�alise dans les douze mois suivants la signature du contrat de r�servation. �Maximum 2 % si l’acquisition officielle chez le notaire se d�roule dans les deux ans.� �Aucun d�p�t de garantie n’est possible pour tout d�lai sup�rieur � 2 ans. Autant le promoteur ne pourra imposer un montant de l’acompte sup�rieur � ce qui est pr�vu par la loi, autant, il est permis pour l’acheteur r�servataire de n�gocier un d�p�t de garantie moins �lev�. Lire aussi - Comment n�gocier avec un promoteur immobilier ? �

O� et quand verser le d�p�t de garantie lors d'une VEFA ?

� Le versement du d�p�t de garantie d’un appartement neuf en VEFA est concomitant avec la signature du contrat de r�servation. Aucun versement ne pourra s’effectuer avant cette signature.� Pr�caution � prendre - Le d�p�t de garantie en VEFA ne sera pas directement vers� au vendeur c'est-�-dire le promoteur immobilier en g�n�ral, mais il sera plac� sur un compte bancaire sp�cifique, au nom de l’acqu�reur ou d�pos� chez un notaire. De quoi s’assurer que la somme d'argent soit bien bloqu�e et s�curis�e pour permettre une �ventuelle r�tractation.� �

Restitution achat VEFA : comment r�cup�rer son d�p�t de garantie ?

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Si le plan initial du logement neuf ne correspond plus au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, l'acompte doit �tre rendu.

C'est l'article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation qui pr�voit les cas de restitution du d�p�t de garantie. Depuis la loi Macron, l’acheteur dispose d’un d�lai de 10 jours apr�s la signature du contrat de r�servation pour revenir sur son engagement, sans explications � donner. Son d�p�t de garantie VEFA devra alors lui �tre rendu int�gralement. Apr�s le d�lai l�gal de r�tractation et avant la signature chez le notaire de l’acte d�finitif de vente, pour r�cup�rer son d�p�t de garantie en VEFA, en cas de r�siliation du contrat, le cadre est tr�s pr�cis :� - un refus de pr�t immobilier s’il s’agissait d’une condition suspensive ajout�e au contrat,
- la non-d�livrance du permis de construire,
- mais aussi si le prix d’acquisition d�passe de 5 % le prix de vente initial,
- si certains �quipements collectifs d’importance manquent dans le projet immobilier d�finitif : ascenseur, piscine… ;
- si le plan du futur appartement ne correspond plus du tout au plan initial annex� au contrat de r�servation… A noter - Il est pr�vu et m�me conseill� d’ajouter des conditions suspensives au contrat de r�servation. Cela permet de se r�tracter en cas de probl�mes sans perdre le d�p�t de garantie. On peut parler de conditions de r�siliation. De quoi annuler l’avant-contrat tout en r�cup�rant int�gralement l’acompte vers� pour la r�servation. La principale condition suspensive � faire ajouter est le refus de pr�t. Si vous n’obtenez pas votre financement, vous pourrez alors vous r�tracter sans frais. Lire aussi - Contrat r�servation VEFA : quelles conditions suspensives int�grer ? �

Annulation VEFA : quel d�lai de r�tractation pour r�cup�rer son d�p�t de garantie ?

� La r�siliation d’un achat en VEFA ne peut �tre officielle que si elle est r�alis�e par �crit par lettre recommand�e avec accus� de r�ception ou par courrier remis en main propre contre une preuve. A partir de la notification, le promoteur a alors un d�lai l�gal de trois mois pour rendre en totalit� le d�p�t de garantie. Aucun frais ne peut �tre d�duit.� Lire aussi - Annulation VEFA : comment se r�tracter et sous quel d�lai ?

Pour r�sumer, le d�p�t de garantie en VEFA, bien que non obligatoire, est une pratique courante dans le secteur immobilier. Il assure la r�servation du bien et est r�glement� en termes de montant. Le remboursement du d�p�t de garantie est possible en cas de non-conformit� par rapport au plan initial. Les conditions suspensives ajout�es au contrat peuvent �galement offrir une marge de manœuvre en cas de probl�mes. Comprendre ces aspects du d�p�t de garantie est essentiel pour aborder sereinement l'achat d'un logement neuf en VEFA.

Qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Ach�vement ?

Pour rappel, la Vente en Etat Futur d'Ach�vement, plus connue sous l'acronyme VEFA ou achat sur plan, est un contrat juridique sp�cifique � l'immobilier neuf. Il permet � un acqu�reur de devenir propri�taire d'un logement qui n'est pas encore construit ou dont la construction est en cours. Lors de la signature du contrat de VEFA, l'acqu�reur ach�te non seulement les droits sur le terrain, mais il devient �galement propri�taire des constructions existantes et de celles � venir, au fur et � mesure de l'avancement des travaux. Cela signifie que l'acqu�reur devient propri�taire progressivement, en parall�le de l'avancement de la construction du bien. Chaque �tape de la construction donne lieu � un versement �chelonn� du prix de vente, appel� appels de fonds, dont les montants et le calendrier sont juridiquement encadr�s par la loi. La VEFA implique aussi un certain nombre de garanties pour l'acqu�reur afin de prot�ger l'acheteur contre les �ventuels risques li�s � l'achat d'un bien en construction. �

Comment se passe le paiement lors d'un achat immobilier sur plan ?

� Le paiement en VEFA s'effectue donc en plusieurs �tapes et est strictement encadr� par la loi. Il commence par le versement du d�p�t de garantie lors de la signature du contrat de r�servation. Ce d�p�t, dont le montant est limit� par la loi, sert � bloquer l'achat aupr�s du promoteur. Ensuite, le paiement du bien se fait de mani�re �chelonn�e, en fonction de l'avancement des travaux. Les versements effectu�s ne doivent pas d�passer certaines limites fix�es par la loi, par exemple : 35 % du montant total lors de l’ach�vement des fondations. 70 % du montant total lorsque le b�timent est mis hors d'eau et hors d'air... Ces paiements sont effectu�s soit directement au promoteur, soit sur un compte bancaire ouvert au nom de l'acheteur, soit chez un notaire. �

Quelles sont les garanties qui prot�gent l'acqu�reur lors d'une VEFA ?

� Lors d'une VEFA, l'acqu�reur b�n�ficie de plusieurs garanties l�gales pour prot�ger ses int�r�ts. La garantie de parfait ach�vement : cette garantie oblige le promoteur � corriger tout d�faut ou malfa�on signal� par l'acqu�reur dans l'ann�e suivant la r�ception du bien. La garantie biennale : elle couvre les d�fauts des �l�ments d'�quipement dissociables du b�timent pendant 2 ans. La garantie d�cennale : elle couvre les dommages qui pourraient compromettre la solidit� du bien ou le rendre impropre � l'usage pr�vu, pendant une p�riode de 10 ans � compter de la livraison. La garantie financi�re d'ach�vement : elle assure � l'acqu�reur que le bien sera construit et livr�, m�me en cas de d�faillance du promoteur. L'assurance dommages-ouvrage : elle permet � l'acqu�reur d'�tre indemnis� rapidement pour les dommages couverts par la garantie d�cennale. Ces garanties en VEFA permettent � l'acqu�reur de se pr�munir contre les risques inh�rents � l'achat d'un bien en construction.