Baisse des taux : pourquoi l'automne 2024 est le moment idéal pour acheter ?

L'amélioration se confirme sur le marché du crédit immobilier en cet automne 2024. Après deux années difficiles, la baisse des taux redonne espoir aux emprunteurs, notamment dans le neuf. Décryptage des tendances actuelles grâce aux principaux acteurs du secteur avec à leur tête la Banque de France.

Après deux années 2022 et 2023 marquées par des taux de crédit élevés et un accès au financement immobilier limité, l’automne 2024 redonne de l’espoir aux ménages français. La baisse des taux d’intérêt amorcée depuis le début de l'année se poursuit, avec des perspectives de plus en plus favorables pour les emprunteurs, tant pour l’acquisition de biens immobiliers neufs que pour l’ancien. Entre la reprise des demandes de financement, la concurrence accrue entre les banques et une réglementation plus flexible pleinement utilisée, voici un point complet sur l’état du crédit immobilier en France. Bonne nouvelle : le robinet du crédit est pleinement ouvert !

 

Un marché du crédit immobilier en pleine reprise

 

En 2024, la dynamique du marché des prêts immobiliers est en nette amélioration. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, la production de crédits à l’habitat, hors renégociations, a atteint 9,3 milliards d'euros en août, contre 6,9 milliards en mars 2024, témoin d'une relance progressive. Cette reprise a été facilitée par la baisse des taux d’intérêt moyens, qui se sont établis à 3,59 % en août, en baisse par rapport aux 3,64 % de juillet et à peine en dessous des 3,62 % observés un an plus tôt.
Cette tendance est confirmée par plusieurs acteurs du marché. Le courtier Meilleurtaux souligne que la demande de crédit immobilier a plus que doublé en l’espace de six mois, avec septembre étant le meilleur mois de l’année 2024. Le courtier Vousfinancer observe également une hausse de 20 % des demandes de crédit en septembre par rapport à la même période en 2023. Preuve de l'appétit retrouvé des ménages pour l'achat immobilier.

 

Des taux d’intérêt en baisse, mais jusqu’à quand ?

 

La tendance à la baisse des taux d’intérêt se poursuit cet automne. Selon les données d’Empruntis, les taux ont baissé de 15 points de base en moyenne sur les prêts de plus de 10 ans, et de 10 points pour les durées plus courtes. En octobre, le taux moyen pour un prêt de 250 000 euros sur 25 ans s'établit à 3,70 %, contre 4,35 % un an plus tôt. Cette baisse des taux se traduit par une réduction de près de 100 euros sur les mensualités d’un tel emprunt, soit un pouvoir d’achat immobilier accru aux ménages.

Cette baisse devrait se poursuivre, notamment grâce à l'influence des politiques monétaires européennes. La Banque Centrale Européenne laisse entrevoir une prolongation de la baisse des taux, ce qui pourrait encore faciliter l’accès à la propriété. Toutefois, selon Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, il est peu probable que les taux immobiliers repassent sous la barre des 3 % avant la fin de l’année. Les conditions actuelles des obligations assimilables du Trésor (OAT 10 ans) demeurent stables autour de 3 %, alors qu’une baisse supplémentaire serait nécessaire pour voir un retour à des taux de crédit plus bas.

 

Une réglementation plus flexible, notamment au profit des primo-accédants

 

En matière de réglementation, la règle des 35 % d’endettement des revenus nets mensuels, introduite en 2022, continue de s'appliquer strictement. Néanmoins, la marge de flexibilité laissée aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, permet de déroger à cette règle dans 20 % des nouveaux dossiers de crédits. Selon la Banque de France, cette flexibilité est utilisée à hauteur de 15 %, ce qui permet aux primo-accédants d’avoir une chance de financer l’acquisition de leur résidence principale. Environ 50 % des crédits à l’habitat sont désormais accordés à cette catégorie d’emprunteurs.
Cette amélioration est renforcée par une concurrence plus forte entre les banques, qui cherchent à capter davantage de clients d’ici la fin de l’année. Cette volonté de conquête explique pourquoi certaines banques continuent de baisser leurs taux, avec des offres de crédit immobilier affichées entre 3,50 % et 3,90 % en octobre, et même moins grâce à des décotes supplémentaires pour certains profils.

 

Une meilleure capacité d’emprunt pour les ménages

 

La baisse des taux d’intérêt a un effet direct sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Meilleurtaux estime qu'en moins d'un an, un couple aux revenus mensuels nets de 7 000 euros a pu augmenter sa capacité d’emprunt de 30 000 euros, tandis qu’un foyer avec 4 000 euros de revenus a gagné environ 17 000 euros sur sa capacité d’emprunt.
Grâce à cette baisse des taux, un quart des dossiers de crédit immobilier jugés non finançables en 2023 sont redevenus éligibles en 2024. Le nombre de dossiers éligibles sous condition de dérogations bancaires est également en baisse, passant de 42 % en 2023 à 21 % cette année, confirmant une amélioration générale de l’accès au crédit.

 

Une fenêtre d’opportunité pour les emprunteurs

 

Cet automne 2024 présente donc des perspectives favorables aux emprunteurs grâce à la baisse continue des taux d'intérêt, la reprise de la demande et l'assouplissement des contraintes réglementaires qu’utilise davantage les établissements bancaires. Si cette tendance se poursuit, les ménages pourront continuer à profiter de meilleures conditions de financement pour concrétiser leurs projets immobiliers. Toutefois, les experts restent prudents sur l'évolution des taux, qui, bien qu'en baisse, pourraient ne pas retrouver leurs niveaux d'avant 2022 avant plusieurs mois. En attendant, les conditions actuelles demeurent propices à la relance du marché immobilier. 

Par Céline Coletto