Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 13/01/2020
Mise à jour le 08/01/2024
Loi Malraux 2024 : comment investir dans du patrimoine sauvegardé ?
Investir en loi Malraux permet de défiscaliser jusqu'à 120000 € tout en contribuant à sauvegarder du patrimoine immobilier ancien.
Bonne nouvelle : la loi Malraux, dispositif de soutien à l’investissement locatif dans le patrimoine sauvegardé, a été prorogée jusqu’à fin 2024 par la dernière loi de finances. Voici comment investir avec le dispositif Malraux.
- Sommaire
- La loi Malraux, c'est quoi ?
- Où acheter en loi Malraux ?
- Comment fonctionne la loi Malraux en immobilier depuis 1962 ?
- Démarches : comment bénéficier d'une défiscalisation en dispositif Malraux ?
- Programme Malraux : quel bail signé ? A qui louer ?
- Investissement Malraux ? défiscalisation Monuments Historiques
La loi de finances pour 2024 a prolongé l’application de la loi Malraux jusqu’au 31 décembre 2024. De quoi offrir de la visibilité à ces opérations de défiscalisation immobilière permettant de soutenir l’investissement patrimonial dans les quartiers historiques et sauvegardés. De sorte à permettre la mise en valeur de quartiers anciens ou de sites patrimoniaux remarquables. Découvrez comment fonctionne l’investissement Malraux.
Gratuit, téléchargez notre guide
“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf pour investir
- Quels dispositifs pour investir dans le neuf
- Investir en VEFA, mode d'emploi
La loi Malraux, c'est quoi ?
C’est l’article 199 tervicies du Code général des impôts qui permet cette réduction d’impôt Malraux. Il s’agit de défiscaliser l’impôt sur le revenu au titre des dépenses de travaux de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, un des piliers de la défiscalisation immobilière, l’investisseur Malraux s'engage d’abord à donner l'immeuble en location pendant une durée minimale de 9 ans.
Quels sont les objectifs de la loi Malraux ?
La loi Malraux, instaurée en 1962 en France, a pour objectif de préserver et valoriser le patrimoine architectural en encourageant la restauration d'immeubles anciens situés dans des zones déclarées d'intérêt patrimonial. Elle vise à lutter contre la dégradation du patrimoine bâti en incitant les propriétaires à rénover leurs biens, contribuant ainsi à la préservation du caractère historique et esthétique des quartiers. En offrant des incitations fiscales, la loi Malraux encourage activement les investissements dans la restauration de ces biens immobiliers, favorisant la revitalisation des centres-villes et la conservation du patrimoine culturel. Cette législation s'inscrit dans une volonté politique de concilier développement urbain et préservation du passé, reconnaissant l'importance de sauvegarder le patrimoine architectural pour les générations futures.
Où acheter en loi Malraux ?
Ensuite, l’investissement Malraux doit être situé soit dans un quartier ancien dégradé couvert par un plan national de rénovation, PNRQAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.
Quelles sont les zones Malraux ?
ZPPAUP ou SPR, des sigles barbares et pourtant, c'est eux qui terminent le niveau de la réduction d'impôt. Un investissement en loi Malraux dans les secteurs sauvegardés et autres quartiers anciens de villes comme Bordeaux, Paris, Avignon… permettra 30 % de réduction d’impôt en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager ou ZPPAUP. Des sites patrimoniaux remarquables, nouvelle appellation récente, sont aussi éligibles au dispositif Malraux. Accessible via les sites patrimoniaux remarquables, SPR, moins anciens, le dispositif Malraux peut alors permettre aux investisseurs de réduire leur impôt de 22 % de la valeur des travaux de restauration.
Info en + : La réduction d'impôt Malraux peut donc également être utilisée lors de la restauration d'un bâtiment situé dans un site patrimonial remarquable. Particularité : cette modalité du dispositif n'est pas soumise à une limite temporelle, permettant ainsi de profiter de ses avantages au-delà de l'année 2024.
Comment fonctionne la loi Malraux en immobilier depuis 1962 ?
Comment réussir un investissement locatif ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Pourquoi et comment se calculent les avantages fiscaux d'un investissement en loi Malraux ? Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
Il faut savoir que la dernière formule de l’investissement Malraux a été encore rendue plus avantageuse en permettant de réduire de ses impôts sur le revenu jusqu’à 30 % des dépenses engagées, plafonnées à 400 000 € et déclarées pendant 4 ans maximum. Ainsi, la défiscalisation Malraux peut permettre de déduire jusqu’à 120 000 € d’impôt en une seule année.
Exemple de réduction d'impôt Malraux
Dans un projet Malraux, plus la part travaux est importante dans l’opération, plus l’avantage fiscal est donc intéressant. Ainsi, pour une opération qui se découpe en 30 % de foncier et 70 % de travaux et dont le prix total est de 400 000 €, soit 280 000 € de travaux, le contribuable français pourra réduire son impôt de 84 000 €.
La réduction d’impôt peut être étalée sur 4 ans. Ainsi, si un contribuable paie 21 000 € d’impôt sur le revenu par an, il peut, selon l’exemple pris ci-dessus, annuler totalement son ardoise fiscale, pendant 4 ans.
Niche fiscale loi Malraux
A noter que l’investissement Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales depuis 2013 ; mais il existe un plafond de défiscalisation Malraux à ne pas dépasser : 400 000 € tous Malraux confondus pendant 4 années. Il faut aussi savoir que l’avantage fiscal s’ouvre à tous les locaux qui après la réalisation des travaux seront à usage d'habitation.
Le dispositif Malraux est donc prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Voilà de quoi tenter certains investisseurs fortement imposés qui pourraient se lancer dans un investissement en loi Malraux.
Démarches : comment bénéficier d’une défiscalisation en dispositif Malraux ?
Si tout contribuable peut profiter des avantages de la loi Malraux, ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés, c’est-à-dire les tranches supérieures à 30 %. Les investisseurs souhaitant investir dans du logement de caractère mais aux dernières normes de standing seront séduits par cette loi Malraux.
Pour tirer parti des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux en 2024, diverses démarches administratives sont nécessaires. Il est impératif de fournir aux services fiscaux certaines pièces justificatives, notamment un engagement formel de louer le logement non meublé dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, et ce, pour une période minimale de 9 ans. Une note détaillée comprenant la superficie du logement et son adresse, ainsi que les déclarations de revenus avec les Cerfa 2042 et 2044 S, doivent également être soumises. Enfin, inclure une copie du bail, de la déclaration d'utilité publique, ou de l'autorisation spéciale délivrée par le Préfet est également requis. Ces étapes constituent les prérequis essentiels pour entrer dans le champ d'application de la défiscalisation Malraux.
Besoin d’un crédit immobilier ?
Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques pour votre projet immobilier
Comparez les offres des banques
Programme Malraux : quel bail signé ? A qui louer ?
Contrairement à la loi Pinel, il n’est pas permis de louer un investissement Malraux à des membres de sa famille, c’est-à-dire à des personnes intégrées au foyer fiscal de l’investisseur, ascendant et descendant. En revanche, comme le dispositif Malraux n’impose pas de plafond de ressources pour les locataires, le bien rénové en loi Malraux pourra être loué sans autre restriction. Autre atout, la défiscalisation Malraux n’impose pas de plafond de loyer.
A noter que parmi les conditions d'éligibilité, le bien immobilier Malraux doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, dans les douze mois qui suivent la fin des travaux, au titre de résidence principale et ce pendant 9 ans minimum.
Investissement Malraux ≠ défiscalisation Monuments Historiques
Nice se prête bien à un investissement en loi Malraux, avec ses secteurs sauvegardés, proche de la mer.
Plusieurs cas de figure pour défiscaliser avec la loi Monuments Historiques, créée en 1964.
Si vous êtes investisseur locatif, en tant que propriétaire bailleur, la totalité des travaux engagés est déductible des revenus fonciers, le déficit étant alors imputable sans limitation de montant sur le revenu global. Il faut alors s’engager à louer le bien immobilier, nu, durant un minimum de trois ans ; mais sans loyer encadré, comme c’est le cas avec la loi Pinel.
Si vous êtes propriétaires occupants, le bien doit ouvert au public à certaines périodes pour bénéficier de cette déduction intégrale.
Enfin, si le bien restauré n’est ni loué, ni accessible au public, seule la moitié des dépenses engagées seront déductibles du revenu global.
Particularités de la loi Monuments Historiques : le plafonnement du déficit foncier à 10 700 € est supprimé ; mais le bien doit être conservé durant 15 ans minimum (sauf exceptions).
Tout contribuable domicilié en France peut prétendre à la défiscalisation Monuments Historiques ; mais il s’adresse principalement à un contribuable situé dans les tranches d’imposition supérieures à compter de 41 %, c’est-à-dire à partir de 147 000 € de revenus annuels pour un couple par exemple.
Pour conclure, la prorogation de la loi Malraux jusqu'à la fin de 2024 offre une opportunité exceptionnelle d'investir dans le patrimoine sauvegardé tout en bénéficiant de défiscalisations attractives. Cette législation, en vigueur depuis 1962, témoigne de l'engagement continu en faveur de la préservation du patrimoine architectural français. En choisissant des emplacements éligibles et en respectant les critères d'éligibilité, les investisseurs peuvent contribuer à la revitalisation des quartiers historiques tout en optimisant leur avantage fiscal. Pour ceux cherchant un équilibre entre tradition et modernité, la loi Malraux demeure un choix judicieux pour investir dans l'immobilier ancien.
Conseils et avis pour réussir un projet Malraux
- La loi Malraux étant un dispositif d’investissement d’exception, il est nécessaire pour l’investisseur d’être bien conseillé.
- Pour accroître la rentabilité d’un investissement Malraux, mieux vaut opter pour un bien immobilier situé en régions plutôt que dans Paris où le prix d'achat sera plus élevé, puisque l’avantage fiscal se calcule sur le montant des travaux et non sur le prix d’acquisition.
- Il est aussi préférable de privilégier des opérations où le montant des travaux représente entre 50 à 70 % du coût total du projet.
- Attention enfin à bien s’assurer de la qualité de l’opérateur, puisque la qualité de la rénovation est vérifiée par un architecte des Bâtiments de France afin de s'assurer du respect des règles d'urbanisme et de la valorisation de l'architecture au sens large, notamment pour faciliter la délivrance du permis de construire.
Si, malgré ces conseils pour investir en loi Malraux, vous hésitez encore, il est possible de s'orienter vers un investissement locatif avec moins de lourdeur, comme un investissement dans l'immobilier neuf ou s'orienter vers l'achat de parts en SCPI Malraux.
En savoir plus :
Découvrez notre sélection de programmes neufs
Coeur Jaures BRS
Le Kremlin Bicêtre - 94
5 pièces
Art'Chipel
Vanves - 92
2, 3, 4, 5 pièces
Apogee
Saint-Denis - 93
3, 4 pièces
Paris 19ème C1
Paris 19ème - 75
2, 3 pièces
Carré Balzac
Aubervilliers - 93
2, 4 pièces
Meridien
Saint-Ouen-sur-Seine - 93
1, 2, 3, 4 pièces
Meadow
Montrouge - 92
1, 2, 3, 4 pièces
54 République
Aubervilliers - 93
1, 2, 3, 4 pièces
Rue Pierre Chapitre 2
Saint-Ouen-sur-Seine - 93
3, 4, 5 pièces
Gambetta Garden
Paris 20ème - 75
1, 2, 3, 4, 5 pièces, Maison
Le Massena
Paris 13ème - 75
1, 2, 3, 4 pièces
Symphony
Malakoff - 92
2, 3 pièces
Opale
Clichy - 92
2, 3, 4, 5 pièces
L'Île-en-Seine - les Plaines
L'Île-Saint-Denis - 93
3, 4 pièces
Les Jardins de Galleron
Paris 20ème - 75
2, 3, 4 pièces
Autres paroles d'experts les plus récentes
- Construire sa maison : pourquoi effectuer le choix d'un projet sur mesure ?
Concevoir une maison sur mesure, c’est s’offrir un projet unique et adapté, pensé selon vos besoins, vos goûts et votre style de vie. Découvrez les nombreux avantages d’une construction personnalisée, du choix des matériaux à l’agencement optimal. De quoi faire construire une maison qui vous ressemble.
- 17/11/2024 
- Acheter à Paris : pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?
Le marché immobilier parisien reste l'un des plus tendus d'Europe. Entre offre limitée, prix élevés et forte concurrence, trouver le bien idéal relève souvent du parcours du combattant. Face à ces défis, le chasseur immobilier s'impose comme un allié précieux.
- 06/11/2024
- L'investissement immobilier à Toulouse : le guide complet en 2024
Toulouse, préfecture de la Haute-Garonne, est devenue ces dernières années une destination prisée pour l'investissement immobilier locatif. Découvrez dans ce guide complet tous les atouts de la Ville Rose pour investir.
- 27/10/2024 
- Investir dans l'immobilier neuf : comment louer sereinement votre bien ?
La location d’un bien immobilier neuf peut offrir des revenus stables, mais une bonne préparation et la sélection d’un locataire fiable sont essentielles pour garantir la réussite de votre investissement.
- 25/10/2024
Partager sur :