Le dispositif Denormandie : un coup de pouce fiscal pour rénover l'immobilier ancien

Vous cherchez à investir tout en réduisant vos impôts ? Le dispositif Denormandie est une solution unique qui permet de rénover un bien ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Découvrez les conditions pour en profiter.

• Sommaire
• Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
• Actualités : le Denormandie prolongé jusqu'en 2027
• Qui peut bénéficier de la défiscalisation Denormandie ?
• Quelles sont les villes éligibles au Denormandie ?
• Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?
• Défiscaliser : quelle est la réduction d'impôt Denormandie ?
• Critères de location, plafonds de ressources des locataires : comment calculer les loyers Denormandie ?
• Denormandie et loi Pinel : quelles différences ?
• LMNP vs. Denormandie : qu'est-ce qui les différencie ?

Dans un contexte où la rénovation du patrimoine immobilier devient une priorité pour de nombreuses collectivités, le dispositif Denormandie est une incitation fiscale attractive pour les investisseurs. Depuis sa mise en place en 2019, cette mesure a pour objectif de redynamiser certains quartiers anciens en encourageant la réhabilitation de logements vétustes ou sous-exploités. Mais en quoi consiste exactement ce dispositif et comment en bénéficier ? Décryptage des atouts de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

 

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

 

Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, du nom du ministre délégué au Logement de l'époque, est une forme de réduction d'impôt sur le revenu destinée aux particuliers souhaitant investir dans l'immobilier ancien à rénover. Cette incitation fiscale s’adresse à ceux qui acquièrent un bien immobilier dans certaines zones géographiques et y réalisent des travaux de rénovation avant de mettre le bien en location. L'objectif principal de cette mesure est de favoriser la revitalisation de l'immobilier ancien dans des secteurs souvent frappés par la vacance ou la dégradation des logements.
Cette démarche est un prolongement du dispositif Pinel, mais appliqué à l’immobilier ancien. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 21 % du prix d’acquisition du bien, selon la durée de location.

 

Actualités : le Denormandie prolongé jusqu’en 2027

 

Le dispositif Denormandie a récemment été prolongé et étendu. En effet, la loi du 9 avril 2024 a prolongé l’échéance du dispositif jusqu’au 31 décembre 2027. Une nouveauté majeure réside dans l’élargissement des critères d’éligibilité. À partir du 11 avril 2024, les investissements réalisés dans des copropriétés en difficulté financière ou dans le cadre de programmes de requalification de copropriétés dégradées peuvent désormais bénéficier des avantages de la loi Denormandie. Cette extension a pour but d’encourager la rénovation des copropriétés complexes et à soutenir les projets de transformation des quartiers anciens.

 

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Denormandie ?

 

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies. L’investisseur doit acheter un bien immobilier dans l'une des zones éligibles et réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération : comprenant le prix d'achat, les travaux, les frais de notaires... Ces travaux doivent impérativement améliorer la performance énergétique du logement. Les travaux doivent notamment permettre d’obtenir une réduction de la consommation énergétique d'au moins 20 % pour les logements collectifs et 30% pour les logements individuels.

 

Quelles sont les villes éligibles au Denormandie ?

 

Les communes où il est possible d’investir dans le cadre de ce dispositif sont principalement celles engagées dans des programmes de revitalisation urbaine, telles que les villes bénéficiaires du programme "Action Cœur de Ville" ou celles ayant signé des conventions d'Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT). En 2024, ce sont plus de 500 communes qui sont éligibles. De Bourg-en-Bresse à Tulle, en passant par Besançon, Pau, Poitiers, Perpignan, Bourges, Laval, Colmar, Roubaix ou encore Tourcoing et Sartrouville… ces villes représentent un panel stratégique pour encourager la rénovation de l'habitat ancien. 

 

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?

 

Pour que l’investisseur puisse prétendre à la réduction d’impôt, les travaux de rénovation doivent remplir certains critères. Ils doivent :
•    Représenter au moins 25 % du coût total de l'opération,
•    Comprendre des améliorations énergétiques, telles que l’isolation thermique ou la mise en place de nouveaux équipements énergétiques,
•    Impliquer au moins deux types de travaux parmi les suivants : remplacement de chaudière, isolation des murs et des combles, remplacement de fenêtres, rénovation des toitures, ou création de nouvelles surfaces habitables comme une terrasse ou un balcon.
De plus, ces travaux doivent être réalisés par des professionnels agréés (notamment les entreprises certifiées "Reconnu Garant de l'Environnement" - RGE), et l'ensemble des dépenses devra être justifié par des factures.

Attention : vous ne pourrez pas effectuer vous-même les travaux !

 

Défiscaliser : quelle est la réduction d’impôt Denormandie ?

Une fois les travaux réalisés, l’investisseur s’engage à mettre le bien en location. Pour profiter de la réduction d’impôt, plusieurs conditions doivent être respectées. Le bien doit être loué à titre de résidence principale, pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers et des ressources du locataire qui respectent les plafonds définis par le dispositif. 
Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location :
•    12 % de réduction pour 6 ans de location,
•    18 % pour 9 ans,
•    21 % pour 12 ans.

L'avantage fiscal accordé par le dispositif Denormandie est calculé en fonction du prix d'acquisition du bien, des travaux réalisés et des frais annexes (notaires, commissions, etc.). La réduction d’impôt est ensuite répartie sur la durée de la location. Pour un bien acquis dans le cadre de ce dispositif, le plafond de l’investissement pris en compte est de 300 000 €, et le prix de revient au mètre carré est plafonné à 5 500 €.

 

Critères de location, plafonds de ressources des locataires : comment calculer les loyers Denormandie ?

 

Le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyer et de ressources pour garantir que les logements rénovés soient accessibles à des locataires modestes. Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
En métropole, les plafonds de loyers applicables en 2024 sont les suivants, en euros par mètre carré et par mois, charges non comprises :
•    Zone A bis : 18,89 €
•    Zone A : 14,03 €
•    Zone B1 : 11,31 €
•    Zone B2 et C : 9,83 €
En Outre-mer, les plafonds de loyers sont les suivants :
•    Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €
•    Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna : 14,28 €
Les plafonds de ressources des locataires varient également en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer. Par exemple, pour un foyer situé en Zone A bis :
•    Personne seule : 43 475 €
•    Couple : 64 976 €…
Ces plafonds permettent de cibler les ménages modestes et de favoriser l’accès au logement dans des zones où la demande est élevée ou où la revitalisation urbaine est nécessaire. Le respect de ces conditions est essentiel pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie.

 

Denormandie et loi Pinel : quelles différences ?

 

Le dispositif Denormandie présente de nombreuses similitudes avec la loi Pinel, principalement en ce qui concerne l’avantage fiscal, les zones géographiques éligibles et les durées d’engagement de location. Toutefois, il se distingue par le fait qu’il s’applique exclusivement aux investissements dans l'immobilier ancien, tandis que le dispositif Pinel concerne principalement les logements neufs.
Par ailleurs, les deux dispositifs ont pour objectif commun d'améliorer l'accès au logement pour les ménages modestes, tout en soutenant la rénovation énergétique et la revitalisation de certains territoires.

LMNP vs. Denormandie : qu’est-ce qui les différencie ?

 

Le statut de LMNP, Loueur de Meublés Non-Professionnels et le Denormandie ont des objectifs distincts. Le LMNP s’adresse aux investisseurs souhaitant louer des biens meublés, avec une grande flexibilité et des avantages fiscaux comme l’amortissement comptable. Il n’impose pas de plafonds de loyers ni de ressources des locataires, et n’est pas limité à des zones spécifiques. À l’inverse, le Denormandie cible la rénovation des centres-villes anciens et impose des conditions strictes : plafonds de loyers, ressources des locataires et localisation dans des zones éligibles. Le LMNP convient à ceux recherchant liberté et rentabilité immédiate, tandis que le Denormandie favorise davantage une démarche sociale et de revitalisation urbaine avec une fiscalité avantageuse.

Le dispositif Denormandie représente donc une opportunité pour les investisseurs souhaitant rénover un bien immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt attrayante. Avec la prolongation et l’élargissement de ce dispositif, il devient encore plus accessible et pertinent pour ceux qui cherchent à participer à la rénovation des quartiers anciens, tout en réalisant un investissement rentable.

Par Vincent Durand