Le récent rebond de l’investissement immobilier résidentiel français est la preuve de son rôle clé de valeur refuge. En effet, même si le marché de l’investissement résidentiel tricolore traverse une phase de transition, il continue d’envoyer des signaux positifs, y compris pour les particuliers. Selon la dernière étude du département Études & Recherche de Knight Frank, les volumes investis au premier semestre 2025 ont atteint 1,9 milliard d’euros, soit une hausse de 19 % en un an.
Si la désinflation et les baisses de taux directeurs de la BCE ont assoupli les conditions de financement, la croissance française reste modeste : + 0,5 % attendu en 2025. L’incertitude politique ajoute à la prudence. Pourtant, la rareté de l’offre locative, qu’il s’agisse du parc libre ou des résidences gérées (résidences étudiantes, seniors, coliving), soutient la demande et, par ricochet, l’intérêt des investisseurs.
Les résidences gérées en tête de gondole
Avec plus de 700 millions d’euros engagés en quelques mois, le résidentiel géré s’impose de nouveau comme moteur du marché. Les résidences étudiantes, en particulier, tirent leur épingle du jeu grâce à des fondamentaux démographiques solides et une demande structurelle. L’acquisition du portefeuille YouFirst Campus par Nuveen RE et Global Student Accommodation illustre cet engouement. En revanche, le coliving et les résidences seniors marquent le pas et les ventes en l’état futur d’achèvement, VEFA restent faibles, freinées par une production neuve de logements limitée, environ 286 000 lancés en un an.
Autre signal fort : les investisseurs étrangers représentent désormais 35 % des volumes, un record, tandis que les fonds d’investissement concentrent 41 % des engagements. Ce tropisme témoigne de la solidité et de la résilience du marché résidentiel français, notamment dans les grandes métropoles étudiantes.
Des tensions locatives propices aussi à l’investissement des particuliers
L’indice de tension locative a atteint 4,38 en moyenne en France, avec des pics supérieurs à 10 à Lyon ou Paris. Autrement dit, l’offre peine à répondre à la demande, assurant aux investisseurs une base solide de locataires et des revenus récurrents. En Île-de-France, les loyers poursuivent leur progression, tandis qu’en régions certaines métropoles enregistrent une stabilisation, incitant les acteurs à privilégier la sélectivité.
Ces grandes tendances observées chez les institutionnels constituent autant de repères pour les particuliers. Le résidentiel reste une valeur refuge dans un contexte de rareté et de tensions locatives. Les résidences étudiantes demeurent actuellement le segment le plus porteur, mais les résidences avec services ou les « Branded Residences » ouvrent aussi de nouvelles perspectives en conjuguant rendement et valorisation patrimoniale.
Cependant, l’avenir du marché dépendra de l’évolution réglementaire et fiscale ainsi que de la capacité à relancer la construction neuve. Les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou privés, devront privilégier les localisations stratégiques et les actifs proposant une visibilité claire sur les revenus. Comme le conclut Chrystèle Villotte, Directrice Capital Markets Living & Care de Knight Frank France : « L’avenir du marché de l’investissement résidentiel se jouera dans l’équilibre entre attractivité économique pour les investisseurs et soutenabilité pour les usagers aussi diversifiés soient-ils. C’est dans cette articulation que réside la clé d’un marché solide et pérenne. »