CFE et LMNP : comment payer la Cotisation Foncière des Entreprises ?

En tant que loueur de meublés non professionnel, LMNP, vous pouvez être amené à régler la CFE, Cotisation Foncière des Entreprises. De la déclaration à l'exonération, découvrez les subtilités fiscales, les calculs et les stratégies pour optimiser cette contribution tout en maximisant vos revenus locatifs. De quoi alléger cette charge tout en préservant votre rentabilité.

La location meublée non professionnelle, LMNP est une activité prisée par de nombreux investisseurs immobiliers. Cependant, en tant que LMNP, même si vous n'êtes pas une entreprise, en tant que particulier, vous vous demandez probablement si vous devez payer la Cotisation Foncière des Entreprises, CFE, et comment s'acquitter de cette taxe locale. Cet article vous guidera à travers les différentes facettes de la CFE en statut LMNP, pour répondre à toutes vos questions.  

Taxe CFE, Cotisation Foncière des Entreprises, c'est quoi ?

  Depuis le 1er janvier 2010, la taxe professionnelle a cédé la place à la Contribution Économique Territoriale, CET, composée de deux impôts distincts : - la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)  - la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). La CFE, impôt local, doit être versée à la commune où vous proposez des locations meublées, qu'il s'agisse de LMNP ou de loueurs en meublé professionnels, LMP. La CVAE ne concerne que les activités générant un chiffre d'affaires annuel de 152 500 €. En tant que LMNP, vous êtes exempté de la CVAE.  

Impôt CFE en statut LMNP, mode d'emploi

  En optant pour la location meublée, considérée comme une activité commerciale, vous vous engagez à payer la CFE en tant que loueur de meublé non professionnel, que vous soyez sous le régime micro-BIC ou réel. Même en tant que particulier, cette imposition est obligatoire, car vos revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vous louez dans plusieurs communes, la CFE n'est due qu'au lieu de l'établissement principal, défini par la contribution la plus importante.  

Location meublée : comment déclarer la CFE pour un loueur de meublés non professionnel ?

  La déclaration de la CFE en tant que LMNP s'effectue lors de l'immatriculation de votre activité au tribunal de commerce. Vous recevrez un numéro SIRET, nécessaire pour le calcul de la CFE. Lorsque vous louez plusieurs biens dans différentes communes, vous êtes redevable de plusieurs CFE. Si la location est votre résidence principale, la CFE peut s'appliquer, mais pas la taxe d'habitation. En cas de location meublée, il faut aussi remplir le formulaire P0i.  

Comment calculer le montant de la CFE en LMNP ?

  Le calcul de la CFE dépend de la valeur locative de votre bien, déterminée par le conseil municipal ou l'EPCI, établissement public de coopération intercommunale, auquel la commune est rattachée, multipliée par un taux d'imposition fixé localement. Le taux moyen d'imposition de la CFE par les collectivités locales est de 26 % en moyenne nationale. Les montants de la CFE varient en fonction du chiffre d'affaires annuel, avec un minimum appliqué. Les revenus locatifs de l'année N-2 servent de base de calcul. Voici un exemple détaillé illustrant comment la CFE est calculée.  

Simulation et calcul de la CFE en LMNP

  Prenons l'exemple d'un contribuable en LMNP pour l'année 2023 avec un chiffre d'affaires compris entre 10 001 euros et 32 600 euros, ce qui le place dans une fourchette de CFE allant de 227 euros à 1 083 euros, selon les communes. Supposons que ce contribuable possède un bien immobilier dans une commune où le taux d'imposition est de 25 %. La valeur locative cadastrale de ce bien est établie à 10 000 euros. En appliquant le taux d'imposition de 25 % à la valeur locative cadastrale, le calcul de la CFE serait le suivant : 10 000 euros x 25 % = 2 500 euros. Dans ce cas, le contribuable serait redevable d'une cotisation foncière des entreprises de 2 500 euros pour l'année en cours. Il faut rappeler que ce montant peut varier en fonction du taux d'imposition propre à chaque commune et de la valeur locative cadastrale spécifique à chaque bien détenu. Si le contribuable possède plusieurs biens dans des communes différentes, il devra effectuer ce calcul pour chaque bien séparément en utilisant le taux d'imposition de chaque commune respective. La CFE est déductible au même titre que la taxe foncière, à condition que le contribuable ait opté pour le régime réel. Lire aussi - Fiscalité : comment doit-on payer les impôts sur les revenus d'une location meublée ?  

Où trouver votre avis de CFE en ligne ?

  Pour accéder à votre avis de Cotisation Foncière des Entreprises, vous avez plusieurs options pratiques. Tout d'abord, assurez-vous d'avoir un accès à votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Si vous n'avez pas encore créé votre espace professionnel, rendez-vous sur le site muni de votre numéro de SIREN. Après avoir créé votre espace, un code d'activation vous sera envoyé par courrier dans un délai de 15 jours. Une fois connecté à votre espace professionnel, vous pouvez accéder à votre avis de CFE en suivant quelques étapes simples. Depuis la page d'accueil de votre espace professionnel, rendez-vous dans la rubrique "Mes services", puis sélectionnez "Consulter", suivi de "Avis CFE". Alternativement, depuis votre compte fiscal, utilisez le bouton "Accès aux avis de CFE" ou sélectionnez "Accès par impôts", puis "Cotisation Foncière des Entreprises", et enfin, cliquez sur "Avis d’imposition". Pour l'année en cours, choisissez le document souhaité en cliquant dans la colonne "Lien vers l'avis". L'avis de CFE s'affichera et vous pouvez le télécharger en cliquant sur "Imprimer" en haut de la page. Ces démarches simples vous permettront d'accéder rapidement à votre avis de CFE en ligne.  

Comment remplir le formulaire 1447 puis régler la CFE ?

  En début d'activité, le formulaire 1447 C-SD est utilisé pour déclarer la CFE auprès du SIE, Service des Impôts des Entreprises. Un formulaire à télécharger sur le site de l'administration fiscale : impots.gouv.fr en suivant ce lien ici. Une fois l'avis reçu, le paiement peut être effectué de manière dématérialisée, soit par télérèglement en ligne, soit par prélèvement mensuel ou à l'échéance et ce, avant le 15 décembre de chaque année. Le montant de la CFE est déductible des revenus locatifs, ce qui en fait une charge déductible au même titre que la taxe foncière et autres.  

Exonération : comment ne pas payer la CFM en LMNP ?

  Certains cas permettent l'exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises pour les LMNP, notamment si : la location de votre résidence principale, tout ou partie de votre habitation personnelle est occasionnelle, le montant du loyer du logement loué est raisonnable, la résidence secondaire est louée quelques semaines par an, les biens sont classés "meublés de tourisme", ou la commune a voté une exonération. En résidence de service, type résidence étudiante, c'est l'exploitant qui paie le montant de la CFE et ce n'est donc pas au propriétaire bailleur de la régler dans le cadre d'un bail commercial. Les revenus locatifs inférieurs à 5 000 € annuels entraînent également une exonération automatique. Lire aussi - Comment ne pas payer d'impôt sur une location meublée ?  

Optimiser la gestion fiscale en tant que LMNP

  La CFE, bien que perçue comme une charge fiscale, affiche aussi des avantages en tant que dépense déductible des revenus locatifs, au même titre que la taxe foncière, les primes d'assurance et les charges de copropriété. En comprenant les mécanismes de la CFE et en explorant les possibilités d'exonération, les loueurs de meublés professionnels peuvent optimiser leur gestion fiscale. Lire aussi - Quelles sont les charges déductibles des loyers des locations meublées ? La collaboration avec un expert-comptable spécialisé dans la location meublée permet non seulement une conformité accrue mais également des conseils stratégiques pour minimiser la pression fiscale. En résumé, la CFE fait partie intégrante de l'environnement fiscal des LMNP, mais avec une planification adéquate, elle peut être gérée de manière efficiente dans le cadre d'une activité de location meublée.